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作者:高攀

當前，由于房地產市場形勢空前高漲，一套房屋的價值動輒就要上百萬。對于一個普通工薪家庭來講，很難一次性支付全部購房款，大部分購房人會選擇公積金或者商業(yè)貸款作為房款的支付方式。但是需要注意的是，辦理貸款程序是在《房屋買賣合同》簽訂之后，加之貸款的辦理需要嚴格的審核程序，并且受政策性影響較強，使得貸款行為的不穩(wěn)定性隨之增大，極易造成糾紛的產生。因此，根據我所律師多年來處理房產糾紛的經驗總結，我們認為有必要將房屋交易中如何避免因貸款程序的辦理而侵害自身權益的問題，向廣大讀者進行介紹。

采取貸款方式對買賣雙方可能產生的風險及防范措施

一、賣方

(一)對于賣方的風險：

由于貸款的審批程序需要一定的周期，且要求較為嚴格，加之當前國家又對貸款政策頻頻收緊，因此，對于賣方來講，極容易出現：在簽訂《房屋買賣合同》、又積極配合買方辦理貸款面簽手續(xù)后，經過較長一段時間，最后買方仍然無法獲得貸款批準的情形。在此種情況下，如果買賣雙方在簽訂的《房屋買賣合同》中，對于貸款無法獲得批準后的處置方法未做詳細約定，或者約定“由買方繼續(xù)向其他銀行申請貸款，直至貸款獲得批準為止”，那么，就會給賣方造成事實上的收受房款不能以及無法及時完成房屋買賣交易的尷尬情形，更有甚者，可能還要根據合同約定，為買方辦理過戶手續(xù)甚至交付房屋。那么，此時的情形便與賣方出賣房屋時的意思表示相違背了，同時，賣方簽訂《房屋買賣合同》的目的也將無法得到實現。

(二)賣方的防范措施：

1、建議賣方在簽訂《房屋買賣合同》買方選擇以貸款方式支付購房款時，若買方不能獲得貸款批準的，約定由買方以現金方式將購房款補齊。

2、對買方辦理貸款的時間做出明確約定，若買方超過該期限一定時間(如15天)仍未獲得貸款批準的，賣方可以單方面解除合同，并且買方需向賣方支付一定金額的違約金。這樣做可以防止買方無故長期拖延辦理貸款手續(xù)的時間，造成合同履行期限的拖延。

3、將房屋過戶時間及交付時間約定在買方獲得貸款批準之后。這樣可以避免出現賣方已將房屋過戶甚至交付以后，買方卻無法獲得貸款批準，造成賣方無法按期收到房款的尷尬情形。

二、買方

(一)對于買方的風險：

買方采取貸款方式支付購房款的，有兩種貸款方式可供選擇，即公積金貸款及商業(yè)貸款。但，無論買方采取哪種貸款方式，從提供貸款資料面簽到最終獲得批貸函都需要一段較長的時間，特別是公積金貸款方式，需要的時間大約要在1個月以上。那么，再加上貸款政策的變化性大，很有可能經過了繁瑣的手續(xù)且漫長的等待之后，買方仍然無法獲得貸款批準。如果這時候根據買賣雙方簽訂的《房屋買賣合同》約定，貸款不能獲得批準的，需要買方以現金補齊。那么，此時買方將面臨兩個選擇：第一，短時間內必須籌集到可能是一筆龐大數目的購房尾款;第二，無法籌集到錢款，造成合同目的不能實現，自行或者對方要求解除合同，同時需要支付高額的違約金。

(二)買方的防范措施：

1、在簽訂《房屋買賣合同》時，若欲選擇以貸款方式支付購房款的，應提前向貸款銀行了解自身貸款資質問題，初步了解自己是否可以獲得貸款批準，做到心里有底。切記不要盲目聽從中介公司或者任何第三方的口頭承諾。在了解清楚后，可以選擇以貸款方式支付購房款。

2、在尾款支付、過戶時間的約定上，給自己預留出足夠的辦理貸款手續(xù)的時間。這樣避免因約定時間過短，貸款手續(xù)沒有辦下來而造成違約。

3、分析自己的經濟情況，對于在無法獲得貸款的情況下，如何繼續(xù)履行合同作出量力而行的選擇。若自己經濟能力較強，可以選擇以現金方式補齊購房款;若自己經濟能力有限，那么盡量選擇向其他銀行繼續(xù)貸款，或者將尾款以現金方式分期支付，再或者解除合同。切忌盲目聽從中介公司或者第三方的口頭承諾而做出不利于自己的條款選擇。

4、認真查看中介公司提供的《房屋買賣合同》文本，對于需要雙方選擇或者協商填充的條款充分理解，理智判斷。切忌盲目聽從中介公司的意見，套用中介公司固有內容模式，一定要作出對于自己有利的選擇判斷。