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一、什么是房地產(chǎn)廣告

房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、地方產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告，不包括居民私人及非經(jīng)營(yíng)性售房、租房、換房廣告。房地產(chǎn)廣告既是房地產(chǎn)整合營(yíng)銷(xiāo)策略的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)廣告策劃的實(shí)際執(zhí)行方式，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售所發(fā)布的廣告形式。

房地產(chǎn)廣告的發(fā)展始終與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聯(lián)系到一起，房地產(chǎn)廣告作為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展的第一個(gè)基本環(huán)節(jié)，必定起著至關(guān)重要的作用。甚至對(duì)某些樓盤(pán)來(lái)講，優(yōu)秀的房地產(chǎn)廣告與房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至保持著唇亡齒寒的關(guān)系。同樣的，房地產(chǎn)廣告對(duì)購(gòu)房者是否決定購(gòu)買(mǎi)也有著非常重要的影響。

二、房地產(chǎn)虛假?gòu)V告有什么表現(xiàn)

據(jù)調(diào)查，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信狀況的滿意度非常低，其中房地產(chǎn)價(jià)格透明性和廣告宣傳真實(shí)性的滿意度指數(shù)水平最低。廣告宣傳已經(jīng)不能讓購(gòu)房者信服。另?yè)?jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，有50％的消費(fèi)者根本不相信房地產(chǎn)廣告內(nèi)容，40％相信廣告中的部分內(nèi)容，只有10％的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)廣告基本可信，由此可見(jiàn)房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容的真實(shí)性已經(jīng)受到了前所未有的質(zhì)疑。

虛假和不規(guī)范的廣告行為，會(huì)直接誤導(dǎo)消費(fèi)者，導(dǎo)致商品房銷(xiāo)售糾紛大量產(chǎn)生。虛假?gòu)V告主要表現(xiàn)為：

（一）不具備銷(xiāo)售條件，擅自通過(guò)媒體或展銷(xiāo)會(huì)等形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告。

（二）發(fā)布虛假?gòu)V告承諾與實(shí)際不符，或者根本無(wú)法兌現(xiàn)。

（三）廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括不按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號(hào)或刊登虛假預(yù)售許可證號(hào)和使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語(yǔ)及不按規(guī)定明示價(jià)格、面積等內(nèi)容。

（四）盜用其他項(xiàng)目預(yù)售許可證進(jìn)行廣告宣傳。

三、怎樣追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任？

我國(guó)法律規(guī)定：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。符合哪些條件才能追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任？

（一）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。

（二）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾囂摷購(gòu)V告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)買(mǎi)房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。

（三）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢(qián)的、精神的。

（四）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。