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一、同居期間房產(chǎn)糾紛的表現(xiàn)形式

1、一方出資購(gòu)買的房產(chǎn)。一方出資的房產(chǎn)，根據(jù)其登記的權(quán)屬狀態(tài)，主要可以分為三種權(quán)屬登記情況：登記在對(duì)方名下、登記在雙方名下、登記在出資方名下。同時(shí)，還可能表現(xiàn)為登記在對(duì)方親屬名下等形式。其糾紛主要表現(xiàn)為出資方要求確認(rèn)全部所有權(quán)、非出資方要求確認(rèn)一定的所有權(quán)份額等。

2、雙方出資購(gòu)買的房產(chǎn)。雙方出資購(gòu)買的房產(chǎn)依據(jù)其登記的權(quán)屬狀態(tài)，主要可以分為以下兩種權(quán)屬登記形式：登記在一方名下、登記在雙方名下。同時(shí)，也存在登記在一方親屬名下，或部分份額登記在一方親屬名下的情形。其糾紛表現(xiàn)形式多為分割糾紛及份額確認(rèn)糾紛。

3、一方父母等近親屬出資購(gòu)買的房產(chǎn)。其權(quán)屬登記狀態(tài)，通常表現(xiàn)為登記在雙方名下，同時(shí)存在登記在另一方名下的情形。其糾紛表現(xiàn)形式多為出資方或其子女要求確認(rèn)房產(chǎn)的全部所有權(quán)。

二、具體的產(chǎn)權(quán)分割方式應(yīng)遵循的原則

(一)約定優(yōu)先原則

如果雙方對(duì)登記在各自名下的不動(dòng)產(chǎn)或以各自名義購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)的歸屬有約定，且該約定不具備違反強(qiáng)行法規(guī)定的情形，應(yīng)視為有效并依據(jù)該約定處理當(dāng)事人之間的房產(chǎn)歸屬。而同居之前各自的房產(chǎn)相關(guān)權(quán)益仍歸各自所有，但如果是以按揭方式購(gòu)買的房產(chǎn)，在同居期間以雙方共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還了部分貸款，則對(duì)方可以要求在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)予以價(jià)值補(bǔ)償或返還不當(dāng)?shù)美?/a>。其依據(jù)為：同居前各自購(gòu)買的房產(chǎn)系以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，其所有權(quán)關(guān)系或準(zhǔn)所有權(quán)關(guān)系(尚未完成所有權(quán)登記的情形)已經(jīng)確定，同居期間如使用共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還了部分貸款，在同居關(guān)系解除時(shí)，使用對(duì)方財(cái)產(chǎn)份額或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)償還的借款構(gòu)成給付原因嗣后消失的不當(dāng)?shù)美?，?duì)方可以據(jù)此要求在分割共有財(cái)產(chǎn)予以價(jià)值補(bǔ)償或受益方返還不當(dāng)?shù)美瑑r(jià)值補(bǔ)償或返還不當(dāng)?shù)美麘?yīng)考慮房產(chǎn)價(jià)值的增值。

(二)同居期間純由一方出資房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定

1、純粹由一方出資的財(cái)產(chǎn)，登記在出資方名下或以出資方名義簽訂買賣合同。對(duì)于此種情形，可徑行依據(jù)出資認(rèn)定為登記的權(quán)利人所有或認(rèn)定為出資人享有權(quán)益的房產(chǎn)，如另一方認(rèn)為對(duì)同居期間生活照顧較多，可以要求權(quán)利人給予一定的補(bǔ)償。

2、一方僅出具了首期款房產(chǎn)權(quán)益歸屬的認(rèn)定。如有證據(jù)證明該房產(chǎn)僅系一方出資并登記在該方名下或由該方簽訂買賣合同，但使用了雙方的共有財(cái)產(chǎn)或?qū)Ψ截?cái)產(chǎn)歸還按揭貸款，在此情形下，應(yīng)區(qū)分房屋買賣合同關(guān)系和借款關(guān)系。以銀行按揭支付購(gòu)房款要看借款人，一般情況下只有借款人才可以在法律上被視為支付了購(gòu)房款。而歸還房貸通常僅能作為對(duì)同居期間共有生活作出的有益支出。

(1)如果借款人與首期購(gòu)房款的出資人為同一人，可以認(rèn)定所有購(gòu)房款系由同一人出資。其后的以對(duì)方財(cái)產(chǎn)或雙方共有財(cái)產(chǎn)償還借款的行為可以視為對(duì)該房產(chǎn)做的有益支出，在解除同居關(guān)系時(shí)予以價(jià)值補(bǔ)償或財(cái)產(chǎn)返還。

(2)如果借款人是雙方或?qū)Ψ?，則應(yīng)根據(jù)實(shí)際借款情況和首期款的支付情況，主要依據(jù)雙方的出資比例確定雙方的房產(chǎn)所有權(quán)份額。對(duì)于以自己財(cái)產(chǎn)或者共有財(cái)產(chǎn)償還借款超過自己份額的部分，可以作為對(duì)共有房產(chǎn)的有益支出在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)進(jìn)行價(jià)值補(bǔ)償或財(cái)產(chǎn)返還。

(三)雙方出資或出資無(wú)法認(rèn)定、但登記在一方或雙方名下或以一方或雙方名義簽署買賣合同的房產(chǎn)權(quán)屬的認(rèn)定在雙方共同出資，且房產(chǎn)已登記在雙方名下的情況下，首先應(yīng)判斷不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的登記狀態(tài)是否為雙方的真實(shí)意思。

通常情況下，考慮到雙方在同居關(guān)系期間男女兩性關(guān)系的特殊性，即使雙方出資有較大差異，出資較多方(通常是男方)往往難以提出按出資確定所有權(quán)份額，故即使是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的登記狀態(tài)為各占50%的按份共有或共同共有，也不能單純據(jù)此確認(rèn)雙方達(dá)成了所有權(quán)份額或共有關(guān)系的約定，應(yīng)考慮出資的因素。如雙方出資相差不大，僅有些許差別，可以依據(jù)登記的份額狀態(tài)或共同共有狀態(tài)確認(rèn)所有權(quán)份額關(guān)系。但如果懸殊過大，則應(yīng)考慮出資的因素，超過出資比例的份額可以視為附條件的贈(zèng)與。該種處理方式，已為很多部分判決確認(rèn)。

在出資關(guān)系無(wú)法認(rèn)定的情況下，則應(yīng)考慮雙方的收入水平、雙方的父母等近親屬有無(wú)資助等情況，并將這些因素作為確認(rèn)所有權(quán)份額的重要依據(jù)，而不能僅憑所有權(quán)份額登記狀態(tài)做簡(jiǎn)單認(rèn)定。對(duì)于這一點(diǎn)，在實(shí)務(wù)中已有生效判決予以明確