房地產融資是指在房地產開發(fā)，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。那么，房地產企業(yè)融資方式有哪些，具體有以下方式： 一、債權融資債權融資就是借債，由開發(fā)企業(yè)向別人借貸，最常見的就是向銀行貸款，實踐中銀行一般會要求開發(fā)企業(yè)或第三人為貸款提供擔保，比如開發(fā)企業(yè)將建設項目向銀行抵押作為還款的擔保：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目的國有土地使用權，或國有土地使用權連同在建工程向貸款銀行抵押，貸款銀行在抵押登記手續(xù)辦理完畢并取得他項權證后，按照工程的施工進度發(fā)放貸款，并對開發(fā)企業(yè)的資金使用進行監(jiān)管。對于上市房地產開發(fā)企業(yè)來講，在符合條件的情況下，可以通過發(fā)行可轉債的形式融資，該種融資具有股權和債權融資的雙重性質。 二、股權融資股權融資是指開發(fā)企業(yè)新發(fā)行股權換取新股東的資本金投入，可以將其分為上市公司的股權融資和非上市公司的股權融資。非上市公司通過股權方式融資相對容易，問題在于：在公司業(yè)績或前景不好的情況下，新股東不愿意出資，而在業(yè)績或前景好的情況下原股東又不愿意將公司的收益與別人分享;而且公司治理制度的不完善，導致股東普遍希望對公司有控股權，新股東如不能對公司有一定的控制力則一般不會輕易投入資金。公司上市融資則可將融資渠道社會化，在整個社會的范圍內募集資本，但房地產企業(yè)取得上市資格較艱難，但上市會帶來諸多好處，不僅可以提高企業(yè)知名度，而且融資獲得的資金幾乎沒有使用成本，沒有還本付息的壓力。 三、合作開發(fā)開發(fā)企業(yè)如果具有土地或其它資源，但資金實力不夠，可以通過合作開發(fā)的形式，引進有資金實力的合作伙伴共同對開發(fā)項目進行開發(fā)，雙方共享開發(fā)的收益，共擔風險。但進行合作開發(fā)之前，應對合作方、合作項目的情況有充分的了解，并根據(jù)具體情形確定合作開發(fā)模式，以達到規(guī)避風險的目的。建議在合作之初，及時聘請律師作為項目顧問，由律師進行盡職調查、方案分析等專業(yè)服務，對切實保護自己的合法權益很有幫助。 四、房地產信托房地產信托，是指委托人出于對受托人的信任，將財產委托給受托人，由受托人以自己的名義，為委托人的利益，將財產投資于房地產。自121號文件出臺后，房地產信托出現(xiàn)了所謂的井噴現(xiàn)象，單是去年第四季度就發(fā)行了37個房地產信托基金，看好該種融資形式的開發(fā)企業(yè)很多。但實際上該種融資形式可能對開發(fā)企業(yè)是好形式，但對投資者還是有不小的風險，就算是第三人為信托提供充分擔保，起碼也存在回報過低的風險。當前出現(xiàn)房地產信托熱，主要是因為銀行信貸收緊而開發(fā)企業(yè)又缺乏其他融資渠道情況下的無奈之舉，其實國內當前的房地產信托只是一種過渡性安排，無論如何不會成為融資的主要途徑。 五、典當?shù)洚?，指房地產開發(fā)企業(yè)將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，并在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。一般來說，典當行提供的當金數(shù)額較小，典當期限較短，利息加上綜合費相對銀行的貸款利息顯得較高，而典物的估價一般都嚴重偏低，如有別的融資途徑，開發(fā)企業(yè)不會通過此種途徑融資。 六、承建企業(yè)墊資由于中國巨大勞動力供應量的存在，施工企業(yè)長期處于買方市場，承建企業(yè)為獲得工程合同往往會有一定的墊資承諾，開發(fā)企業(yè)可以在一定的時間內少付、甚至不付工程費用，墊資實際上起到了為開發(fā)企業(yè)融資的作用。承建企業(yè)墊資在一定程度上減輕了開發(fā)企業(yè)的資金壓力，但加重了承建企業(yè)的資金負擔，直接導致的后果就是承建企業(yè)可能拖欠材料廠商的材料款、設備款，甚至是建筑工人的工資，產生嚴重的社會問題。故，該方式不宜提倡。 七、按揭貸款從法律關系來說，商業(yè)銀行對個人的商業(yè)住房貸款是銀行對個人的融資，但從效果上來看，其實際上也是對開發(fā)企業(yè)的間接融資。按揭貸款，尤其是在商品房預售階段的按揭貸款，對開發(fā)企業(yè)項目的完工有著非常重要的作用，特別是對自有資金不足的開發(fā)企業(yè)。自從121號文件出臺以來，由于銀行對個人按揭貸款的要求條件提高(諸如住宅需封頂、商業(yè)寫字樓需竣工等)，導致按揭貸款數(shù)額減少(相對)，已經造成大面積的中小開發(fā)企業(yè)資金鏈條斷裂，可見該融資手段對開發(fā)企業(yè)的重要性。在國內，由于信用體系的缺陷以及局部房地產過熱，如果經濟不景氣或房地產價格出現(xiàn)嚴重下挫，過度的銀行按揭貸款將會干擾貸款銀行與購房人，在開發(fā)企業(yè)普遍為個人貸款提供階段性擔保的情況下，在擔保責任沒有解除前也會干擾開發(fā)企業(yè)。如貸款人未能及時償還銀行貸款，則開發(fā)企業(yè)會根據(jù)擔保合同的規(guī)定承擔一定的擔保責任，對此，開發(fā)企業(yè)應予以重視! 八、其他手段現(xiàn)實中也存在一些其他的融資手段，比如開發(fā)企業(yè)和他人訂立房屋買賣合同，約定在一定時間后他人可要求開發(fā)企業(yè)回購房屋，開發(fā)企業(yè)除了返還房款外，尚支付給他人一定的固定回報，從本質上來說，該種做法實際上是一種變相借貸，是一種違規(guī)行為。還有開發(fā)企業(yè)采取職工集資的方式籌措資金，由開發(fā)企業(yè)支付高額的利息，在進行該項操縱時一定要予以注意區(qū)分罪與非罪的界限，否則將導致刑事處罰。房地產行業(yè)所需要資金數(shù)額巨大，采取單一的融資手段未必能達到最佳的效果，開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)自己的特點選擇最有利的融資方法組合。