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住宅租賃合同有哪些風(fēng)險(xiǎn)

2023-10-02 17:22

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房地產(chǎn)租賃市場快速發(fā)展的同時(shí),租賃方面的糾紛亦隨之增多。房地產(chǎn)租賃糾紛五花八門,有些還相當(dāng)棘手,主要有以下三種類型。 1.租金支付糾紛這是房地產(chǎn)租賃中最為常見的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會出現(xiàn)三種處理方法: (1)租賃雙方協(xié)商一致,要么房客及時(shí)付清租金,要么房東同意延期支付,不涉及租賃合同的其他方面。 (2)比前一種情況更進(jìn)一步,在解決如何支付拖欠租金的同時(shí),租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問題,在分清責(zé)任的前提下一并解決,并繼續(xù)履行租賃合同。 (3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ),或由雙方協(xié)商解除合同,或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。 2.損害賠償糾紛房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣,主要是由侵權(quán)行為引起的,常見的有房屋損壞賠償、人身或財(cái)物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)?。從司法?shí)踐看,目前頗有爭議的是租賃關(guān)系結(jié)束后,房客對房屋所作的裝修如何賠償。對此,法律法規(guī)并無明文規(guī)定,目前只有上海市高級人民法院內(nèi)部對此有審判指導(dǎo)意見,大致內(nèi)容是,凡是房東同意房客裝修的,無論什么原因提前解除合同,房東都要向房客賠償經(jīng)評估后的裝修費(fèi)的殘值部分,以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對此有約定的,按約定處理。但這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則,因?yàn)槿绻且蚍靠屯锨纷饨鹪斐珊贤崆敖獬?,而房東又并不需要房客對房屋所作的那些裝修,那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公,否則豈非保護(hù)了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。 3.其他方面的糾紛房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外,還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。避免房地產(chǎn)租賃糾紛,關(guān)鍵在于把握好租賃關(guān)系中的每個(gè)環(huán)節(jié)。大量有關(guān)這方面的案例表明,聘請專業(yè)律師參與房地產(chǎn)租賃談判、合同簽訂,在避免損失方面能起到事半功倍的效果。

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房屋租賃合同的風(fēng)險(xiǎn)有:出租人和承租人的個(gè)人情況不明;租賃主體不合格;房屋設(shè)施、修繕沒有明確規(guī)劃;房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收;房屋屬于未經(jīng)竣工驗(yàn)收屬于違法建筑。

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天津東方律師事務(wù)所

房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容如下: 1、合同雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所; 2、房屋的名稱、位置、用途; 3、租賃的期限; 4、租金的數(shù)額; 5、支付期限和方式; 6、維修條款以及違約責(zé)任等。

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