房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種稅收政策 （一）營(yíng)業(yè)稅 1、征稅范圍 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。征收范圍包括：銷(xiāo)售建筑物或構(gòu)筑物，銷(xiāo)售其他土地附著物。（《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》） 建筑物、構(gòu)筑物，是指通過(guò)建筑、安裝和工程作業(yè)等生產(chǎn)方式形成的建筑產(chǎn)品，包括房屋，道路、水庫(kù)、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺(tái)、各種設(shè)備的砌筑結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。 其他附著物，是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)，如樹(shù)木、莊稼、花草等。 例如：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過(guò)程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[1997]087號(hào)文的規(guī)定，“對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 ①轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目） 1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營(yíng)業(yè)稅。（財(cái)稅[2003]16） 2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)“稅目鎮(zhèn)守營(yíng)業(yè)稅。（財(cái)稅[2003]16） ②企業(yè)破產(chǎn)或企業(yè)改制過(guò)程中發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。這里我們關(guān)鍵是要分清楚是企業(yè)單項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，還是企業(yè)整體資產(chǎn)（包括資產(chǎn)和負(fù)債）或企業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。 ③銷(xiāo)售全裝修房問(wèn)題 對(duì)于銷(xiāo)售全裝修房，應(yīng)以獲得的全部收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)于納稅人在全裝修房銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)公司和納稅人同時(shí)簽定一份房屋銷(xiāo)售合同和房屋裝修合同如何征稅的問(wèn)題：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)兼裝修行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函[1998]53號(hào)文的規(guī)定，“納稅人將銷(xiāo)售房屋的行為分解成銷(xiāo)售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽定兩份契約（或合同），向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。鑒于其裝修合同中明確規(guī)定，裝修合同為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約的一個(gè)組成部分，與買(mǎi)賣(mài)契約共同認(rèn)定為認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的全部合同。對(duì)納稅人向?qū)Ψ绞杖〉难b修及安裝設(shè)備的費(fèi)用，應(yīng)一并列入房屋售價(jià)，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 但是如果房屋的裝修行為是發(fā)生在房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之后的，我們可以分別認(rèn)定這兩中行為，在征稅中分別按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”和“建筑業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。 全裝修房屋銷(xiāo)售中涉及的動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售問(wèn)題，如電視、冰箱、家具等，對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售應(yīng)征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)榛旌箱N(xiāo)售行為的定義為“一項(xiàng)銷(xiāo)售行為如果既涉及到應(yīng)稅勞務(wù)又涉及到貨物為混合銷(xiāo)售行為”（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）?！颁N(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)，其中發(fā)生的動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售行為應(yīng)分別征稅。 2、征稅范圍的特殊規(guī)定 ①無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)行為 單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）。這主要是考慮到目前不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)大部分歸國(guó)家所有，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)又是價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn)，為防止國(guó)有資產(chǎn)流失，以及納稅人以贈(zèng)送名義避稅，所以對(duì)單位贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。 對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅發(fā)[1995]156） ②轉(zhuǎn)讓房屋有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為。轉(zhuǎn)讓房屋的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，是在國(guó)家住房制度改革過(guò)程中產(chǎn)生的一種住房銷(xiāo)售方式。一般由單位以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格銷(xiāo)售給本單位職工，職工購(gòu)買(mǎi)后自己可以永久居住并可遺傳給子女。但不得自己對(duì)外轉(zhuǎn)讓，如欲轉(zhuǎn)讓，原單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)或需向原單位補(bǔ)交部分房屋增值收入。由于房屋產(chǎn)權(quán)并未完全歸購(gòu)買(mǎi)者所有，所以稱之為購(gòu)買(mǎi)有限產(chǎn)權(quán)或永久居住權(quán)。 對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函[2005]83號(hào)） ②轉(zhuǎn)讓以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得的股權(quán)。在2003年1月1日前根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅。從2003年1月1日起，根據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文的規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。 3、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)額的確定 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。（財(cái)稅[2003]16） 說(shuō)明：該文件規(guī)定的差額征稅，目的是為了解決在房屋二級(jí)市場(chǎng)上存在的營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅的問(wèn)題。該項(xiàng)政策并不涉及在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的一級(jí)市場(chǎng)中不動(dòng)產(chǎn)的銷(xiāo)售問(wèn)題。因此要從以下三方面把握： 1、上述不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)是購(gòu)置取得，不包括繼承、受贈(zèng)的不動(dòng)產(chǎn)，也不包括接受投資計(jì)入資本總額的不動(dòng)產(chǎn)。 2、上述不動(dòng)產(chǎn)，是購(gòu)置后未對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行建筑開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，因此不包括自己立項(xiàng)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)或購(gòu)進(jìn)的在建工程后繼續(xù)開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)。 3、不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置或受讓原價(jià)，不包括在購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)由購(gòu)買(mǎi)者支付的契稅、物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費(fèi)及其他應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)者直接負(fù)擔(dān)而由銷(xiāo)售方代收的各項(xiàng)稅、費(fèi)。 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。（財(cái)稅[2003]16） 4、納稅時(shí)間的規(guī)定 為銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 5、納稅義務(wù)的判斷 在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”營(yíng)業(yè)稅行為，除特殊規(guī)定外，一般應(yīng)從以下四個(gè)方面進(jìn)行把握 1、轉(zhuǎn)讓的是否是不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán) 2、被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說(shuō)是誰(shuí)轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。 3、是否有償 4、不動(dòng)產(chǎn)是否為與中國(guó)境內(nèi)。 只有同時(shí)具備上述四個(gè)條件，我們才能按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅。 6、代建房屋行為的界定 單位和個(gè)人受托代建房屋,必須同時(shí)符合下列條件,方可按”服務(wù)業(yè)”稅目的“代理”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅: 1、必須是由受托方辦理建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)手續(xù) 2、土地使用權(quán)屬于委托方 7、合作建房相關(guān)政策 根據(jù)國(guó)稅發(fā)[1995]156號(hào)文的規(guī)定，合作建房，是指一方提供土地權(quán)，另一方提供資金，合作建房。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》法發(fā)[1996]2號(hào)文的規(guī)定： 享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。 合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。 合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有