購房違約的常見情形如下： 1、交付不能。 2、交付遲延。 3、商品房的質(zhì)量瑕疵。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 4、商品房面積短少。如果雙方當(dāng)事人未有約定，對于依據(jù)計算房款的面積誤差超過3%部分，費用由出賣人承擔(dān)：即超過部分，買受人無需另行支付費用，不足部分，則由出賣人雙倍返還買受人。 5、關(guān)于房屋朝向、間距、位置不符合約定或規(guī)定。 6、關(guān)于綠化、配套設(shè)施以及裝潢不符合約定或規(guī)定。

退房的情形有下列幾種： 1.開發(fā)商延期交房。 2.開發(fā)商未經(jīng)過購房人同意私自變更設(shè)計。 3.房屋面積誤差超過3%。 4.開發(fā)商開發(fā)手續(xù)或者資質(zhì)不全導(dǎo)致合同無效。 5.房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用也可退房。 6.房子存在抵押或其它經(jīng)濟糾紛等情況。 違約金計算方式如下： 1.按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 2.按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。 3.按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期帶卡利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。