不通過中介如何與房主直接與房主貸款
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不通過中介直接與房主貸款： 1．買方核實賣方出示的房屋產(chǎn)權(quán)證明及身份證等其它相關(guān)證件；雙方商定房屋成交價格、產(chǎn)權(quán)辦理、交付時間等事宜； 2．雙方簽訂一式三份的房屋買賣合同，買房交納第一筆房款（一般為三成）給賣方。 3．雙方向房地產(chǎn)管理部門遞交房屋交易申請手續(xù)，經(jīng)管理部門查驗后，對符合交易條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶。過戶當(dāng)日買方付給賣方六成房款； 4．房地產(chǎn)交易管理部門按照審批的權(quán)限，進行逐級申報工作，在經(jīng)相關(guān)人員審批后，交易雙方進入辦理立契手續(xù)流程。 5．繳納稅費。交易房屋性質(zhì)不同，稅費構(gòu)成也不同，比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房及商品房的稅費都不盡相同； 6．產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理。雙方進行產(chǎn)權(quán)變更登記后，買方會拿到一份房屋所有權(quán)證通知單，憑此單到發(fā)證部門領(lǐng)取新房本。 7．若是貸款買房，買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核征信，評估房屋，確定買方貸款額度，批準(zhǔn)貸款。雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)后，買方領(lǐng)取新房本（并支付賣方最后的一成房款）。 8．買方付清所有房款，賣方結(jié)清所有物業(yè)費后正式交付房屋給買方。 二、與房主直接交易的風(fēng)險
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任何租賃合同包括委托租賃合同都應(yīng)有合同執(zhí)行時間的要約，如果房東與中介簽的委托合同到期且相關(guān)費用算清，房東當(dāng)然有權(quán)直接跟承租戶簽約，這里面可能存在下列幾種情況： 1、房東與中介的委托合同到期而中介違規(guī)將該出租房超越委托合同期出租給承租人，中介又不將超越委托合同期的租金交付給房東，房東可將中介作為第一違規(guī)人起訴，也可將承租人作為第二違規(guī)人起訴，因為承租人租賃中介代理的出租房時有責(zé)任了解清楚房東與中介公司的委托合同的時間要素； 2、房東和中介的委托租賃合同與中介和承租人的租賃合同同步到期，若房東和中介的委托合同有押金在房東手里，在房東與中介結(jié)算清楚委托其租賃期間的水、電、氣等相關(guān)費用后，房東應(yīng)將其押金款退返給中介，然后中介與承租人結(jié)算清楚承租人承租期間發(fā)生的水、電、氣等相關(guān)費用后，也應(yīng)及時將承租人的押金款退返給承租人，有了這樣的有序交接后，房東是可以直接和承租人簽約的； 3、委托合同與租賃合同同步到期，房東無正當(dāng)理由不退返中介交付房東的委托合同的押金款，中介有權(quán)讓承租人繼續(xù)承租直至收回押金款為止房東方可與承租人直接簽約； 4、房東與中介的委托合同未到期，在房東未賠償給中介委托合同載明的違約金即未取得中介方諒解的情況下，房東不能與承租人直接簽約。
通過中介買房業(yè)主毀約的，可以要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的承擔(dān)方式包括要求賣方繼續(xù)履行合同、采取補救措施，或者賠償買方因此受到的損失等方式。 合同中約定違約金的，可以要求對方支付違約金，沒有約定違約金的，可要求對方賠償因?qū)Ψ降倪`約所造成的實際損失，包括合同履行后可以獲得的利益； 但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。
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