商品房驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)交房,是商品房買賣合同中開發(fā)商的主要義務(wù),同時(shí)也是房屋毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房人的標(biāo)志。所以,在簽訂商品房買賣合同時(shí),一定要對(duì)交房條件、交房期限等作出詳細(xì)的約定。《商品房買賣合同示范文本》第八條對(duì)于交房條件有五種備選項(xiàng):1.該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格;2.該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格;3.該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格;4.該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件;5.ls__ls___。一般來說,這其中的第五種選項(xiàng)可以約定為“該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》”。這里,談?wù)勎覍?duì)于這些交房條件的一些認(rèn)識(shí)。一、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用”,《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確規(guī)定未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。由此可見,對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房,法律已明文規(guī)定不允許交付使用。同時(shí)根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向所在地的縣級(jí)以上人民房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng),并由主管部門組織工程質(zhì)量監(jiān)督、消防、規(guī)劃、人防等有關(guān)部門或單位進(jìn)行驗(yàn)收”的規(guī)定,商品房只有經(jīng)過了上述部門的驗(yàn)收并合格后,才能算是達(dá)到了交房條件。由法律規(guī)定的角度來看,這種“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”,對(duì)開發(fā)商的約束是比較嚴(yán)格的。但是,由于該條款沒有具體約定由誰驗(yàn)收、怎樣驗(yàn)收,也沒有特別約定開發(fā)商交房時(shí)需提供的驗(yàn)收合格的證明文件,所以在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。如開發(fā)商發(fā)出了個(gè)“交樓通知書”就要求購房人收房,購房人認(rèn)為這不符合約定的交房條件而拒絕收房,而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房,購房人自己也很困惑,這樣一來二去就形成了開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突。所以,當(dāng)開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一種交房條件的同時(shí),雙方還應(yīng)進(jìn)一步明確商品房驗(yàn)收主體及驗(yàn)收合格的證明文件(如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》),這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時(shí)的糾紛。二、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收合格根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定可知,綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收需對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)。