銀川市房產(chǎn)交易稅解析及政策調(diào)整一、房產(chǎn)交易時(shí)候可能涉及的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房可享受減免稅優(yōu)惠政策的，必須向房產(chǎn)所在地區(qū)地稅局（所）申請(qǐng)辦理減免稅手續(xù)，未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)減免稅的，一律不得享受稅收優(yōu)惠政策。二、個(gè)人出售房產(chǎn)需要繳納的稅金 1、營(yíng)業(yè)稅個(gè)人銷售房產(chǎn)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5％。個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）對(duì)外銷售,按售房收入全額繳納營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售免繳營(yíng)業(yè)稅。計(jì)稅方式：超過(guò)5年，普通住房免繳營(yíng)業(yè)稅非住宅應(yīng)繳稅金=（售房收入-購(gòu)買房屋價(jià)款）×5%不超過(guò)5年：住宅、非住宅應(yīng)繳稅金=售房收入×5%注意事項(xiàng)：1.個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售，以稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額納稅的扣除憑證。個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。個(gè)人將通過(guò)除繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式以外的其他無(wú)償贈(zèng)與方式取得的住房對(duì)外銷售時(shí)，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。 2.個(gè)人自建自用住房，銷售時(shí)免繳營(yíng)業(yè)稅。 3.個(gè)人將購(gòu)買的非住宅（如商鋪、倉(cāng)庫(kù)、寫(xiě)字樓等）對(duì)外銷售，按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的余額繳納營(yíng)業(yè)稅，以稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額納稅的扣除憑證。（二）個(gè)人所得稅個(gè)人銷售房產(chǎn)取得的所得應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20％。計(jì)稅方式： 1．基本計(jì)算公式：應(yīng)納個(gè)人所得稅＝（每次轉(zhuǎn)讓收入額－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用）×20％銷售住房的具體優(yōu)惠政策：（1）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免繳個(gè)人所得稅。（2）對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。購(gòu)房金額大于或等于原住房銷售額的，全部免稅；購(gòu)房金額小于原住房銷售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例部分免稅?，F(xiàn)有住房房地產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為個(gè)人或夫妻雙方，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人名義或產(chǎn)權(quán)人配偶名義、產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的，產(chǎn)權(quán)人出售住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以視其重新購(gòu)房的價(jià)值予以全部或部分免稅。 2．銷售非住房（如商鋪、倉(cāng)庫(kù)、寫(xiě)字樓等）個(gè)人所得稅具體計(jì)算按照每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額計(jì)算。建筑物的財(cái)產(chǎn)原值，為建造費(fèi)或者購(gòu)進(jìn)價(jià)格以及其他有關(guān)費(fèi)用。合理費(fèi)用，是指賣出財(cái)產(chǎn)時(shí)按照規(guī)定支付的有關(guān)費(fèi)用。銷售住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等合法有效憑證，據(jù)實(shí)填寫(xiě)《銀川市個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得減除項(xiàng)目申報(bào)表》，經(jīng)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。（1）房屋原值是指：購(gòu)置或建造該住房時(shí)實(shí)際支付的費(fèi)用（如：房?jī)r(jià)款、土地出讓金、建造費(fèi)用等）及交納的相關(guān)稅費(fèi)。（2）轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。（3）合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。住房裝修費(fèi)用的最高扣除限額：公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房為房屋原值的15％；商品房及其他住房為房屋原值的10％；納稅人原購(gòu)房為裝修房的，不得再重復(fù)扣除。注意事項(xiàng)：個(gè)人將受贈(zèng)的房產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，且不得核定征收。對(duì)納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。具體比例暫定為：普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入1.5％核定；非普通住房按住房轉(zhuǎn)讓收入3％核定。（三）城市維護(hù)建設(shè)稅按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的1％計(jì)算繳納。據(jù)實(shí)際查看稅票實(shí)收為7%（四）教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的3％計(jì)算繳納。地方教育附加收入按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的2%計(jì)算繳納地方其他水利建設(shè)基金收入按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的0.07%計(jì)算繳納（五）土地增值稅土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。采用30％-60％的四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納。扣除項(xiàng)目包括房地產(chǎn)原價(jià)和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)。購(gòu)買使用年限不足5年，應(yīng)以房地產(chǎn)原值作為扣除項(xiàng)目；購(gòu)買使用年限超過(guò)5年（含5年），經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，舊房及建筑物按以依法設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除額。凡不能取得評(píng)估價(jià)格的，可按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5％計(jì)算扣除項(xiàng)目。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（六）印花稅對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。三、個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)需繳納的稅（費(fèi)）按以下規(guī)定計(jì)算:（一）契稅在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。承受是指以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。契稅的計(jì)稅依據(jù)按照土地、房屋交易的不同情況確定： 1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。 2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。 3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。對(duì)于成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。我市契稅適用稅率為3％。對(duì)個(gè)人購(gòu)買自用普通住房的，暫減半征收契稅，適用稅率為1.5％。自2008年11月1日起，對(duì)“個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房”，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。首次購(gòu)房證明由住房所在地國(guó)土局與住房保障局出具。（二）印花稅對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住房（宅）標(biāo)準(zhǔn)是：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。最后是對(duì)此次國(guó)五條的政策調(diào)整，主要針對(duì)稅種為個(gè)人所得稅，由現(xiàn)行的家庭唯一自用住房5年內(nèi)購(gòu)售差額的20%，超過(guò)5年免稅更改為 5年內(nèi)全額計(jì)稅，超過(guò)5年免稅。