房屋抵押是生產(chǎn)生活中經(jīng)常發(fā)生的事情。房屋抵押與租賃并存，房屋買賣與抵押并存，這些都是對房屋這種不動產(chǎn)各種權(quán)益的充分利用。當(dāng)這些權(quán)利并存時難免會產(chǎn)生糾紛，對這些糾紛的處理應(yīng)該掌握一定的原則和方法。才能更好的維護(hù)自己的合法權(quán)益。 1.房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)并存時的調(diào)解處理 調(diào)解房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)并存糾紛時，應(yīng)當(dāng)查明抵押權(quán)與租賃權(quán)設(shè)立的先后順序，區(qū)分情況設(shè)置調(diào)解方案：一是法律規(guī)定房屋抵押權(quán)自登記時生效，因此登記的抵押權(quán)可對抗其后發(fā)生的租賃關(guān)系，此時應(yīng)調(diào)解保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對買受人不具有約束力，若買受人要求承租人遷讓，一般可調(diào)解支持。至于承租人的損失，應(yīng)和出租人協(xié)調(diào)解決。二是房屋抵押權(quán)登記前該房屋已經(jīng)存在租賃關(guān)系且租賃合同登記備案，此時租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，租賃關(guān)系在租期內(nèi)有效存續(xù)。三是房屋抵押權(quán)登記前，房屋租賃合同雖未登記備案，但租賃關(guān)系實(shí)際存在，且承租人實(shí)際占有使用房屋的，可調(diào)解租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響。 2.房屋買賣無效對抵押權(quán)的影響 買受人購買房屋后，如以該房屋設(shè)定抵押進(jìn)行借貸的，通常產(chǎn)生三層法律關(guān)系，即房屋買賣合同關(guān)系、借貸合同關(guān)系、房屋抵押合同關(guān)系。若當(dāng)事人以房屋買賣無效為由主張抵押無效，調(diào)解時應(yīng)注意：借貸合同與提供擔(dān)保的抵押合同構(gòu)成主從合同關(guān)系，而買賣合同與抵押合同不形成主從合同關(guān)系。如房屋買賣合同存在無效因素，買受人設(shè)定房屋抵押權(quán)則成為無處分權(quán)人，抵押權(quán)人可依據(jù)善意取得制度取得抵押權(quán)。因此調(diào)解時，應(yīng)考察抵押權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)時是否善意并支付合理對價，以及是否辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)登記等要素。如果抵押權(quán)人對房屋登記產(chǎn)生信賴，一般情況下可確認(rèn)其善意，但有證據(jù)證明抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道抵押物的權(quán)利存在瑕疵的除外。具體可結(jié)合抵押權(quán)人是否知道抵押人對抵押物無權(quán)處分、交易是否符合習(xí)慣等方面進(jìn)行判斷。