我國《》第一百五十一條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照等法律規(guī)定辦理。第一百五十三條規(guī)定，的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第第四十三條規(guī)定任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。因而，在現(xiàn)行體制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集體內(nèi)部交易，農(nóng)村集體土地希望進(jìn)入市場進(jìn)行交易就必須通過國家征收。由此，商業(yè)小產(chǎn)權(quán)房一律無效。對于農(nóng)民房、農(nóng)民的，原則上認(rèn)定無效，但可以存在有效的例外情形，如經(jīng)過本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的買賣；為取得遷入地的出嫁女、入贅男的買賣；租種土地的外村村民在一定條件下購買的。買賣合同的效力認(rèn)定因然重要，在認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效后的損失賠償問題也不容忽視。對此，有人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同被認(rèn)定為無效吃虧的是買受者，而且很多消費(fèi)者購買的時候，他不可能對國家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就買了，覺得便宜就買了，因此，對這些人的合法利益，法律要給予更多的保護(hù)，買受人只能承擔(dān)次要責(zé)任。相比之下，出賣人為了獲利不惜違反誠實(shí)信用原則，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。應(yīng)以房屋升值部分的價格作為損失判決出賣人按三、七分賠償買受人的信賴?yán)鎿p失。