拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)不適用于買(mǎi)賣(mài)不破租賃，買(mǎi)賣(mài)不破租賃的例外： 1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用 從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看，該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。 2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用 最高人民法院關(guān)于適用相關(guān)規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。 3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用 查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存，禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施，體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過(guò)程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的，該處分行為無(wú)效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來(lái)說(shuō)，查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán)，承租人明知租賃物有可能被變賣(mài)，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。 4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中的限制適用 破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，必然要進(jìn)行拍賣(mài)或變賣(mài)，所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中，對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的，在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過(guò)程中，一般應(yīng)限制適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則。 正常情況下只有人民法院才能依法處置拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，問(wèn)題是，此不動(dòng)產(chǎn)如果在被法院拍賣(mài)之前就已經(jīng)租出去了的話，就算是法院要拍賣(mài)，恐怕也很少有人會(huì)競(jìng)拍的，法院也沒(méi)有權(quán)利強(qiáng)制性的要求受買(mǎi)人接受這樣的一種結(jié)果，畢竟大多數(shù)人買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)還是為了盡快使用。