依據(jù)合同法的規(guī)定：合同被確認(rèn)無(wú)效以后，沒(méi)有履行的，不再履行;已經(jīng)履行的，要停止履行。所以，只要商品房買(mǎi)賣(mài)合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)無(wú)效的，買(mǎi)受人都可以實(shí)現(xiàn)退房的目的。商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情況有： 1、商品房買(mǎi)賣(mài)中開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法。 沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，如未獲得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》等，項(xiàng)目被確認(rèn)違法，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會(huì)公共利益，會(huì)導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，合同無(wú)效的出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)購(gòu)房者因此造成的全部損失。 2、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。 特別提示：在起訴前出賣(mài)人已取得商品房預(yù)售許可證明的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同可以認(rèn)定有效。也就是說(shuō)，即使出賣(mài)人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，出賣(mài)人沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，但是，在買(mǎi)受人起訴前出賣(mài)人已經(jīng)取得的，如果買(mǎi)受人再主張合同無(wú)效，法院可以不予支持。因此，若買(mǎi)受人欲以此為由主張退房的，應(yīng)在得知該事由后抓緊時(shí)間立即主張，以避免因猶豫不決、拖沓而喪失最佳訴訟時(shí)機(jī)。 這里需要注意的是： 第一，簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假的預(yù)售許可證;第 二、出賣(mài)人出于故意;第 三、在起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證。 3、出賣(mài)人在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。 房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，必須發(fā)生在房屋出售前，且出賣(mài)人存在故意隱瞞的情況。由于房屋在出售前已設(shè)定抵押，抵押權(quán)在先，因此，將直接影響買(mǎi)受人辦理產(chǎn)權(quán)登記。此時(shí)，買(mǎi)受人可以向法院主張確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。 這里需要注意的是： 第一，抵押權(quán)在先;第 二、出賣(mài)人故意隱瞞。