房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的準(zhǔn)備工作主要包括計(jì)委審批房地產(chǎn)項(xiàng)目、規(guī)委審批項(xiàng)目、設(shè)計(jì)施工、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。這一階段的主要工作是取得項(xiàng)目建設(shè)許可證和國(guó)有土地使用權(quán)。五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在此階段取得的。而且由于開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金的時(shí)間不同，《國(guó)有土地使用權(quán)證》獲得的時(shí)間也不同。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，獲得土地是最重要的。目前，獲得土地有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國(guó)家將土地免費(fèi)劃撥給使用者，劃撥出讓的土地因未向國(guó)家繳納土地出讓金而不允許開(kāi)發(fā)利用。一般分配給國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校等單位。出讓是指與國(guó)家簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)除了經(jīng)濟(jì)適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要開(kāi)發(fā)劃撥土地，也要繳納土地出讓金，把劃撥土地變成出讓土地。由于土地的用途不同，土地的使用壽命也不同。二、建筑施工階段是開(kāi)發(fā)商委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的階段。這個(gè)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要階段。在這個(gè)階段，為了更快地收回成本，提取資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商通常在建筑階段通過(guò)項(xiàng)目預(yù)售來(lái)銷售物業(yè)。第三，銷售階段是開(kāi)發(fā)商出售商品房、回收資金實(shí)現(xiàn)盈利的階段。項(xiàng)目銷售的成敗決定了開(kāi)發(fā)商的根本利益。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個(gè)階段。預(yù)售通常稱為期房銷售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)項(xiàng)目竣工前銷售，現(xiàn)房銷售是指開(kāi)發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗(yàn)收文件后銷售。因?yàn)轭A(yù)售可以提前回收資金，目前開(kāi)發(fā)商大多采用這種銷售方式。