一、物業(yè)公司管理服務(wù)的范圍 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項目和服務(wù)標準，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。業(yè)主室內(nèi)裝修中，物業(yè)公司對違規(guī)業(yè)主通過勸阻、制止并向相關(guān)職能部門報告的方式來實施服務(wù)與管理。二、這些事是開發(fā)商的事保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂滲漏、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商分包的建設(shè)方、施工方的責任。由于許多物業(yè)公司是開發(fā)商全額子公司，不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負責的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，不管是開發(fā)商所成立的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔應(yīng)由開發(fā)商分包的建設(shè)方、施工方承擔的責任。三、這些事是相關(guān)部門的事指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會、管理監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、偵破業(yè)主家里被盜案件、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府各職能部門;如社區(qū)、公安、城管、房管、環(huán)保等工作范疇，這些事物業(yè)公司有責任配合和協(xié)助相關(guān)部門工作。四、這些事是相關(guān)企業(yè)的事業(yè)主家里供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會公共事業(yè)企業(yè)或運營商負責解決，也不在物業(yè)公司服務(wù)范圍。《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取費用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費時，部分仍以總表計費，并由物業(yè)公司按分戶表代收代繳，工作中，一方面，物業(yè)公司不能將水、電、氣費與物業(yè)服務(wù)費捆綁到一起收;另一方面，供水、供電等企業(yè)也應(yīng)該付給物業(yè)公司一定的勞務(wù)費。五、這些事是業(yè)主自己的事家里的門窗框壞了，水閥、水龍頭壞了，電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己決定的事。過去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事不包括共有部位和共用設(shè)施都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。另外，召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會、選聘或解聘物業(yè)公司、簽訂物業(yè)委托服務(wù)合同、制定管理規(guī)約等，這些也都是全體業(yè)主的事。六、物業(yè)管理費什么時候開始收取2011年1月1日起經(jīng)省人大批準頒布實施的《貴州省物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔。房屋交付給買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標準承擔。房屋達到交付條件，買受人遲延接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生的起始日期自建設(shè)單位催告房屋買受人接受交付的期限結(jié)束次日起算按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。