商品房虛假廣告所引起的糾紛有愈演愈烈之勢，但廣告糾紛往往涉及眾多當事人，案情復雜異常，對于廣告主及其他關系人是否承擔法律責任及如何承擔，則需要我們區(qū)別不同情況進行系統(tǒng)分析。 一、商品房廣告及其責任主體 商品房廣告，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的房地產(chǎn)項目預售、預租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其它房地產(chǎn)項目介紹的廣告。商品房廣告的責任主體包括廣告主、廣告經(jīng)營者和廣告發(fā)布者。廣告主是商品房開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介服務機構；廣告經(jīng)營者是指受托提供廣告設計、制作、代理服務的經(jīng)濟組織；廣告發(fā)布者則是指為廣告主或廣告主委托的廣告經(jīng)營者發(fā)布廣告的機構或個人。 二、商品房廣告發(fā)布的規(guī)范要求 《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確指出：房地產(chǎn)廣告不得欺騙和誤導公眾。同時，《規(guī)定》還禁止八種情況下的房地產(chǎn)對外發(fā)布廣告。由此可以表明，商品房廣告發(fā)布的規(guī)范要求就是廣告內(nèi)容的客觀真實性。要達到廣告內(nèi)容客觀真實，首先就必須要求廣告所介紹的產(chǎn)品或服務是真實、客觀存在的；其次廣告內(nèi)容與實際相一致，不得夸張；另外，廣告在表現(xiàn)上運用的藝術夸張手法應當能被公眾接受或認可，不得使人產(chǎn)生誤解。 三、商品房虛假廣告的表現(xiàn)形態(tài) 所謂商品房虛假廣告是指為某種目的，以虛構事實或隱瞞重要事實的方法發(fā)布的含有不真實的內(nèi)容，或?qū)V告的主要事實表述不完整，欺騙和誤導公眾的廣告。最常見的商品房虛假廣告，其用語一般有如下幾種：最低價、均價、分鐘、公里、毗鄰、園林、景觀、綠化率、回報率、超額認購、送豪華裝修、送天臺、送物業(yè)管理費等，另外如樣板間、沙盤也是組成虛假廣告的部分內(nèi)容。房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，而房地產(chǎn)行業(yè)又是資金密集型行業(yè)，為了盡快收回報資、減少財務成本，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都力推期房銷售。為了配合這種預售行為，并適應市場競爭的客觀需要，開發(fā)商往往在項目動工建設之初，便著手對外進行項目包裝、宣傳推介。隨著房地產(chǎn)項目的最終建成和交付使用，商品房實況可能與廣告宣傳不符或開發(fā)商不能兌現(xiàn)廣告中所作的承諾事項，最終導致與購房客戶的糾紛。目前虛假廣告的表現(xiàn)形式主要包括：（1）消息虛假；即廣告宣傳的產(chǎn)品或服務的信息本身是不存在的。（2）品質(zhì)虛假；即廣告宣傳的產(chǎn)品或服務達不到廣告中所宣傳的質(zhì)量或技術標準。（3）功能虛假；即廣告宣傳的產(chǎn)品或者服務并沒有廣告中所宣傳的功能或服務內(nèi)容。（4）價格虛假；即公眾購買產(chǎn)品或者服務所支付的貨幣與廣告中所宣傳的產(chǎn)品或者服務的價格不符。（5）證明虛假；即廣告中宣傳有關產(chǎn)品或服務的質(zhì)量功能的認證、獲獎證書、統(tǒng)計數(shù)據(jù)或者專業(yè)人士的言論是虛假的。