1、出賣人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。包括兩種情況：一是，出賣人不具備開發(fā)主體資格;二是，出賣人沒有銷售資格。 2、買受人主體不當(dāng)導(dǎo)致的合同無效。這種情況主要是買受人沒有訂立合同的權(quán)利能力和行為能力。如：不符合國(guó)家限購(gòu)政策。 3、出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 4、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。 5、當(dāng)事人意思表示不真實(shí)。買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。 6、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。違反城市房地產(chǎn)管理法第三十八條規(guī)定轉(zhuǎn)讓的合同無效。

具有以下幾種情形的房屋買賣合同無效： (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益; (二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益; (三)以合法形式掩蓋非法目的; (四)損害社會(huì)公共利益; (五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。