未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同效力如何認(rèn)定?
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出租未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同效力問題，應(yīng)從未取得房產(chǎn)證的原因進(jìn)行類型化分析。原則上，不應(yīng)以出租房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而直接認(rèn)定房屋租賃合同無效。但如果因?yàn)槲慈〉媒ㄖこ桃?guī)劃手續(xù)或未按建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)而不能取得產(chǎn)權(quán)證的，由于該類房屋違反國(guó)家關(guān)于建筑、規(guī)劃等方面法律規(guī)定，屬于違法建筑，法律不予保護(hù)，最高人民法院城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋明確規(guī)定，出租該類房屋，租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或政府主管部門的批準(zhǔn)，則違法建筑的違法性消除，原以違法建筑簽訂的租賃合同效力在不存在其他無效的情形下，應(yīng)認(rèn)定有效。
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租賃合同符合下列條件的具有效力：1.租賃合同主體具備有效民事行為的主體構(gòu)成要件。2.合同內(nèi)容合法。3.出租的房屋是法律、法規(guī)允許出租的房屋。存在司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等情形的房屋不得出租。
房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來審查： 1、審查合同的主體是否適格； 2、審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租； 3、審查是否進(jìn)行過登記備案； 4、審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。 主體適格；不是禁止出租的房屋；租賃合同進(jìn)行了備案登記；合同內(nèi)容合法的則租賃合同就具有法律效力。反之則不具備法律效力。
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