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一、海安縣征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)總則

1、為規(guī)范本縣行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱被征收人）的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《江蘇省貫徹實(shí)施若干問(wèn)題的規(guī)定》及其它有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

2、房屋征收與補(bǔ)償工作遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開(kāi)、補(bǔ)償公平的原則。

3、縣人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?？h住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是國(guó)有土地上房屋征收部門（以下簡(jiǎn)稱房屋征收部門），負(fù)責(zé)組織實(shí)施本縣行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作。各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處根據(jù)縣政府計(jì)劃安排，負(fù)責(zé)屬地內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償組織推進(jìn)工作。

4、房屋征收部門可以委托屬地鎮(zhèn)政府、街道辦事處及相關(guān)單位作為房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得轉(zhuǎn)包房屋征收實(shí)施任務(wù)，不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門負(fù)責(zé)對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

5、縣發(fā)展改革、財(cái)政、規(guī)劃、國(guó)土、物價(jià)、公安、城管、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、民政、審計(jì)、監(jiān)察、國(guó)資等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，互相配合，共同做好房屋征收與補(bǔ)償工作，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。房屋征收部門牽頭，規(guī)劃、國(guó)土部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目征收范圍內(nèi)房屋建筑合法性的調(diào)查、認(rèn)定工作，項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等單位應(yīng)予以配合；城管部門負(fù)責(zé)做好違法建筑的認(rèn)定、處理工作；物價(jià)部門負(fù)責(zé)定期、不定期分區(qū)域公布新建普通商品住宅市場(chǎng)銷售平均價(jià)以及存量房交易平均價(jià)格，提供房屋征收評(píng)估相關(guān)技術(shù)參數(shù)；公安部門負(fù)責(zé)提供征收范圍內(nèi)被征收人戶籍資料，依法維護(hù)征收工作的正常秩序；房屋征收部門負(fù)責(zé)組織聽(tīng)證、代理訴訟及司法強(qiáng)制執(zhí)行銜接工作，法制部門負(fù)責(zé)協(xié)助和把關(guān)；市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)部門負(fù)責(zé)提供征收范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)單位或經(jīng)營(yíng)戶工商注冊(cè)登記、稅務(wù)登記及稅費(fèi)繳納情況；國(guó)土、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)提供征收范圍內(nèi)被征收人土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記情況。

二、海安縣征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則

1、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

2、征收住宅房屋，按合法建筑面積每平方米給予20元搬遷補(bǔ)償，對(duì)按被征收房屋合法建筑面積計(jì)算低于500元的按500元補(bǔ)償。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?jì)算一次搬遷補(bǔ)償費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，計(jì)算兩次搬遷補(bǔ)償費(fèi)。征收商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房，按合法建筑面積每平方米給予50元搬遷補(bǔ)償。征收生產(chǎn)用房，按合法建筑面積每平方米給予70元搬遷補(bǔ)償，如有重型機(jī)器設(shè)備或精密儀器搬遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上浮20％，重新安裝調(diào)試費(fèi)按實(shí)評(píng)估。征收辦公用房，按合法建筑面積每平方米給予30元搬遷補(bǔ)償。征收倉(cāng)儲(chǔ)用房，按合法建筑面積每平方米給予40元搬遷補(bǔ)償。

3、被征收人選擇住宅期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行過(guò)渡居住，過(guò)渡期限在24個(gè)月以內(nèi)的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米每月12元標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人臨時(shí)安置補(bǔ)償；過(guò)渡期限超過(guò)24個(gè)月的，從第25個(gè)月起至第36個(gè)月，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米每月15元標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償；過(guò)渡期限超過(guò)36個(gè)月的，從第37個(gè)月起，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米每月18元標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償。對(duì)按被征收房屋合法建筑面積計(jì)算每月低于500元的按500元補(bǔ)償。被征收人選擇貨幣補(bǔ)償和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照被征收房屋合法建筑面積每平方米每月12元標(biāo)準(zhǔn)給予被征收人6個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)償。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過(guò)渡期限在各征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案中明確。

4、對(duì)因征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。征收生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋，造成正常生產(chǎn)的被征收單位停產(chǎn)，根據(jù)縣人社局提供的被征收單位在征收區(qū)域內(nèi)從業(yè)的在冊(cè)、在崗并繳納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的人員名冊(cè)，按海安縣統(tǒng)計(jì)局公布的上年度工業(yè)企業(yè)職工人均月收入給予停產(chǎn)損失補(bǔ)償。其中，造成部分停產(chǎn)的，停產(chǎn)損失補(bǔ)償不超過(guò)3個(gè)月；造成全部停產(chǎn)的，停產(chǎn)損失補(bǔ)償不超過(guò)6個(gè)月。對(duì)非正常生產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)縣人社局提供的被征收單位在征收區(qū)域內(nèi)從業(yè)的在冊(cè)、在崗并繳納社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)的人員名冊(cè)，按企業(yè)職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)給予停產(chǎn)損失補(bǔ)償，最高不超過(guò)6個(gè)月。征收商業(yè)經(jīng)營(yíng)性非住宅房屋，致使經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中止，除按房屋被征收前兩年納稅情況給予停業(yè)損失補(bǔ)償外，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按被征收房屋評(píng)估值（不含裝飾裝修及附屬物）的3％給予停業(yè)損失補(bǔ)償；選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按停業(yè)期限結(jié)合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予停業(yè)損失補(bǔ)償，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在各征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案中明確，停業(yè)期限從被征收房屋騰空交房之日起至安置房通知交付之日止。征收其它非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，按被征收房屋評(píng)估值（不含裝飾裝修及附屬物）的2％給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。房屋征收決定公告之日前已停產(chǎn)停業(yè)的不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。被征收人擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，征收時(shí)不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；改變非住宅房屋用途的，按照原用途計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。

5、被征收住宅房屋改為商鋪、餐飲、娛樂(lè)、旅館類等商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和納稅證明，持續(xù)經(jīng)營(yíng)1年以上（含1年）3年以下的，按實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積部分被征收房屋原用途評(píng)估價(jià)值（不含裝飾裝修及附屬物）的5％給予停業(yè)損失補(bǔ)償；連續(xù)經(jīng)營(yíng)3年以上（含3年）5年以下的，按實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積部分被征收房屋原用途評(píng)估價(jià)值（不含裝飾裝修及附屬物）的10％給予停業(yè)損失補(bǔ)償；連續(xù)經(jīng)營(yíng)5年以上（含5年）的，按實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積部分被征收房屋原用途評(píng)估價(jià)值（不含裝飾裝修及附屬物）的20％給予停業(yè)損失補(bǔ)償。實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積為合法建筑內(nèi)實(shí)際直面服務(wù)對(duì)象所必需的建筑面積，不含維持正常起居生活、堆放庫(kù)存所占的建筑面積。

6、使用被征收房屋從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不符合國(guó)家、省產(chǎn)業(yè)政策，房屋征收后不允許恢復(fù)原生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，按照國(guó)家、省產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十四條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。所有被征收人的安置計(jì)劃和指標(biāo)不得直接更名轉(zhuǎn)讓，如確需轉(zhuǎn)讓，須按法定程序繳納相關(guān)稅費(fèi)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)提供改建區(qū)域或者就近區(qū)域的房屋。

7、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，由對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)按照同一時(shí)點(diǎn)、相同方法評(píng)估確定，并以此作為結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的依據(jù)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為保障性住房或政府限價(jià)房的，其價(jià)格按縣人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

8、征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。被征收人或者國(guó)有直管住宅房屋承租人因征收房屋后承租城鎮(zhèn)廉租住房的，其貨幣補(bǔ)償款由廉租住房的產(chǎn)權(quán)人專戶儲(chǔ)存，承租人購(gòu)買住房或者終止租賃協(xié)議時(shí)，征收補(bǔ)償款按規(guī)定結(jié)算給承租人。

9、對(duì)在本縣境內(nèi)實(shí)際居住只有一處住房，且未享受過(guò)住房補(bǔ)貼或房改，并持有低?；蛱乩ёC，憑相關(guān)證明經(jīng)所在街道確認(rèn)公示無(wú)異議的，私有住宅房屋被征收人或國(guó)有直管住宅房屋承租人獲得的貨幣補(bǔ)償總額（不含搬遷補(bǔ)償、臨時(shí)安置補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)）低于征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)為私有住宅房屋10萬(wàn)元，國(guó)有直管住宅房屋6萬(wàn)元。因分戶、析產(chǎn)造成其獲得的貨幣補(bǔ)償總額低于征收補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)的，不享有最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

10、征收國(guó)有直管住宅房屋，房屋征收部門將被征收房屋的重置價(jià)格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償支付給被征收人，其余部分補(bǔ)償支付給房屋承租人，租賃關(guān)系在征收補(bǔ)償后自動(dòng)解除。對(duì)已經(jīng)享受過(guò)房改優(yōu)惠政策的國(guó)有直管住宅房屋承租人，不得享有征收補(bǔ)償，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷的，由房屋征收部門按合法建筑面積對(duì)其給予每平方米600元的補(bǔ)貼。

11、征收國(guó)有直管非住宅房屋和單位自管房屋，房屋征收部門只對(duì)被征收人給予補(bǔ)償。

12、征收劃撥土地性質(zhì)的非住宅非營(yíng)業(yè)用房先參照出讓土地性質(zhì)按成本法評(píng)估其房屋價(jià)值，再按被征收房屋評(píng)估值剔除政府應(yīng)收取的純土地出讓金部分進(jìn)行補(bǔ)償。

13、只在企業(yè)內(nèi)部競(jìng)價(jià)，未通過(guò)面向社會(huì)公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式取得的非住宅房屋，土地使用權(quán)為出讓方式取得的，其補(bǔ)償為：初始取得房屋時(shí)實(shí)際成交價(jià)格（征收評(píng)估價(jià)值－初始取得房屋時(shí)實(shí)際成交價(jià)格）×60％；土地使用權(quán)為劃撥方式取得的，其補(bǔ)償為：初始取得房屋時(shí)實(shí)際成交價(jià)格（征收評(píng)估價(jià)值－初始取得房屋時(shí)實(shí)際成交價(jià)格）×30％。土地使用權(quán)通過(guò)租用方式獲得，取得他項(xiàng)權(quán)屬證明的，其補(bǔ)償為：被征收房屋重置價(jià)×成新率合法土地使用面積×經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià)×10％。第四十二條征收經(jīng)規(guī)劃批建的車棚、車庫(kù)，征收時(shí)按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，安置時(shí)根據(jù)所選安置小區(qū)車棚、車庫(kù)或車位的規(guī)劃配建情況，由被征收人按市場(chǎng)價(jià)選購(gòu)。具體方案在各征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案中明確。

三、補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)

1、住宅房屋被征收人按照征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案公布的安置房選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按被征收房屋的補(bǔ)助安置面積給予一定的補(bǔ)助。補(bǔ)助安置面積按被征收房屋合法建筑面積70平方米以內(nèi)的50％和70平方米以外的30％并結(jié)合所選安置房面積計(jì)算，具體標(biāo)準(zhǔn)在各征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案中明確。住宅房屋被征收人也可自主購(gòu)買本縣行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅房屋，補(bǔ)償時(shí)視同選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換予以補(bǔ)助安置面積補(bǔ)助，過(guò)渡期限按6個(gè)月計(jì)算。安置房的基準(zhǔn)價(jià)為物價(jià)部門核定的房屋征收決定公告之日住宅房屋價(jià)格，安置房?jī)r(jià)格的計(jì)算方法為：安置房建筑面積乘以安置房基準(zhǔn)價(jià)，層次差價(jià)另計(jì)。如選擇政府提供安置房安置的，被征收住宅房屋合法建筑面積大于144平方米的，可以再選擇一套安置房。

2、征收住宅房屋選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)按期簽訂補(bǔ)償協(xié)議并按期搬遷交房的被征收人，根據(jù)被征收房屋合法建筑面積給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法在各征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案中明確。

3、被征收人在征收決定公告的簽約期內(nèi)按期簽約并且按期搬遷交房的，被征收人憑補(bǔ)償協(xié)議和房屋交接單領(lǐng)取一次性獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)被征收房屋價(jià)值（不含裝飾裝修及附屬物補(bǔ)償）的10％。具體獎(jiǎng)勵(lì)辦法在各征收項(xiàng)目補(bǔ)償方案中明確。

四、對(duì)違反以下規(guī)定的不予以補(bǔ)償

1、對(duì)認(rèn)定為違法建筑的和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。對(duì)認(rèn)定為未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，按剩余使用期限分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀窘o予補(bǔ)償。建設(shè)單位在申請(qǐng)臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，已承諾在批準(zhǔn)期限內(nèi)因城市規(guī)劃建設(shè)需要無(wú)償拆除的，則不予補(bǔ)償。

2、房屋征收可以根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模分期實(shí)施，每期征收范圍由縣人民政府確定。房屋征收調(diào)查公告一經(jīng)發(fā)布，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施下列行為：

（1）新建、改建、擴(kuò)建或裝修房屋；

（2）改變房屋和土地性質(zhì)用途；

（3）房屋析產(chǎn)、租賃；

（4）新辦工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（5）企業(yè)轉(zhuǎn)制、出售、租賃、承包、兼并；

（6）其它不當(dāng)增加補(bǔ)償和安置的行為。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收調(diào)查公告發(fā)布的同時(shí)，將前款所列事項(xiàng)書(shū)面通知國(guó)土、規(guī)劃、城管、公安、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、房地產(chǎn)交易登記等部門暫停辦理征收范圍內(nèi)相關(guān)手續(xù)。

海安縣征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)里面詳細(xì)說(shuō)明了政府在不同的情況下如何對(duì)被征人進(jìn)行補(bǔ)償以及違反了一些規(guī)定的情況下政府可以予以不補(bǔ)償?shù)拇胧０部h征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)為其避免一些不必要的糾紛提供了保證，也體現(xiàn)了政府的公信力。