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根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛運(yùn)用法律的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)司法解釋?zhuān)┖臀医陙?lái)?yè)?dān)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商法律顧問(wèn)處理小業(yè)主交房糾紛的經(jīng)驗(yàn)近年來(lái)，本文列舉了開(kāi)發(fā)商經(jīng)常遇到的幾類(lèi)法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施如下：

1商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的法律風(fēng)險(xiǎn)一直是開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主糾紛的焦點(diǎn)。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商出于商業(yè)運(yùn)作的考慮，在銷(xiāo)售廣告中會(huì)在一定程度上夸大房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和功能。如果銷(xiāo)售廣告中的所有承諾都成為合同的內(nèi)容，顯然對(duì)開(kāi)發(fā)商非常不利。目前，有不少小企業(yè)主以銷(xiāo)售廣告涉嫌虛假承諾為由向開(kāi)發(fā)商索賠，在業(yè)內(nèi)造成了一定影響。根據(jù)《司法解釋》第三條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售廣告、宣傳品為要約邀請(qǐng)，但當(dāng)事人不承擔(dān)責(zé)任具體確定出賣(mài)人對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和承諾，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響的，提出買(mǎi)受人對(duì)商品房的購(gòu)買(mǎi)意見(jiàn)，應(yīng)視為要約。即使商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未包含解釋和承諾，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”根據(jù)上述規(guī)定，商品房銷(xiāo)售廣告作為合同內(nèi)容有兩個(gè)前提條件：（1）出賣(mài)人對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明和承諾是具體確定的；（2）對(duì)合同有重大影響的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定。

例如，類(lèi)似售樓廣告引起的糾紛：開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中承諾所售樓盤(pán)內(nèi)有露天游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)。廣告中對(duì)游泳池的具體描述是：“不規(guī)則形狀的兒童游泳池，孩子們鐘聲般的笑聲和燦爛的波浪在這個(gè)寫(xiě)意的空間里碰撞；24小時(shí)恒溫可以讓你充分感受到在水中玩耍的樂(lè)趣。”室外綠色網(wǎng)球場(chǎng)和籃球場(chǎng)的描述比較模糊，只是承諾：“給你一個(gè)展示你剛健身姿的空間”，后來(lái)由于項(xiàng)目規(guī)劃的變化，游泳池、籃球場(chǎng)和網(wǎng)球場(chǎng)的承諾未能如期實(shí)現(xiàn)，于是小業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商退房并賠償損失。顯然，實(shí)踐中此類(lèi)廣告糾紛時(shí)有發(fā)生。一般而言，上述描述并非對(duì)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)及通訊設(shè)施的具體、明確的描述，開(kāi)發(fā)商也未在銷(xiāo)售廣告中對(duì)上述設(shè)施作出具體承諾。因此，開(kāi)發(fā)商售樓廣告中網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)的說(shuō)明不符合司法解釋第三條第一款的條件；至于售樓廣告中對(duì)設(shè)施的描述是否對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和合同效力有重大影響房?jī)r(jià)的確定，即符合司法解釋第三條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，在證據(jù)充分的前提下，可以證明任何合理、正常的購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)您的房屋時(shí)，不會(huì)因上述廣告中對(duì)設(shè)施的模糊描述而受到影響而且，開(kāi)發(fā)商的上述廣告不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的確定產(chǎn)生重大影響。

有必要提醒開(kāi)發(fā)商，由于上述兩個(gè)條件的主觀性，如何判斷“具體說(shuō)明和承諾的確定”和“對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定有重大影響”沒(méi)有具體的客觀標(biāo)準(zhǔn)。一旦訴訟發(fā)生，如何判斷將在很大程度上取決于法官對(duì)上述規(guī)定的理解，也就是說(shuō)，法官在這一點(diǎn)上有很大的自由裁量權(quán)。不排除法院認(rèn)為上述銷(xiāo)售廣告中的描述是合同不可分割的一部分的可能性。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意收集相關(guān)證據(jù)，證明該房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和定價(jià)不依賴(lài)于上述廣告中的表述；同時(shí)，它還可以獲得批準(zhǔn)規(guī)劃變更等證據(jù)，作為處理小業(yè)主索賠的補(bǔ)充措施。其次，質(zhì)量缺陷的法律責(zé)任也是一個(gè)不可回避的問(wèn)題。在房屋的驗(yàn)收和交付過(guò)程中，一些潛在的缺陷往往沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)。小業(yè)主要住一段時(shí)間才會(huì)意識(shí)到。這時(shí)，就會(huì)引發(fā)糾紛，甚至一些小業(yè)主要退房并提出高額賠償要求。下面的案例就是這樣一種情況：