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所謂存量房貸，是指2008年10月27日房貸新政出臺(tái)前發(fā)放的個(gè)人住房貸款中尚未還清的部分。去年10月央行宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍調(diào)整為0.7倍。加上去年9月以來(lái)連續(xù)5次降息，對(duì)于優(yōu)質(zhì)房貸客戶而言，今年起5年以上住房商業(yè)貸款最優(yōu)惠利率可由去年的6.655%下調(diào)為4.158%。

據(jù)記者目前采訪來(lái)看，多數(shù)銀行要求此次享受優(yōu)惠利率的存量房，調(diào)整前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、沒(méi)有拖欠還貸記錄是利率7折的最基本條件，此外，一些銀行還提出了存量房貸達(dá)到一定數(shù)額、是首套房等要求。

良好信用是必要條件

有過(guò)2次拖欠還貸記錄的李小姐，有點(diǎn)忐忑，因?yàn)檫@個(gè)問(wèn)題，可能將直接導(dǎo)致她無(wú)法享受存量房貸7折優(yōu)惠。

不約而同，滬上10余家銀行對(duì)存量房貸的優(yōu)惠政策中，都將良好的個(gè)人信用作為必要條件。就記者目前了解，中信銀行對(duì)個(gè)人信用要求相對(duì)嚴(yán)格，需最近一年內(nèi)發(fā)生10天以上的逾期不超過(guò)2次、最近6個(gè)月內(nèi)發(fā)生10天以上的逾期不超過(guò)1次，并且調(diào)整當(dāng)期不處于逾期狀態(tài)。民生銀行對(duì)個(gè)人信用的要求相對(duì)寬松，只需滿足連續(xù)3個(gè)月內(nèi)逾期還款不超過(guò)2次，2年內(nèi)逾期還款不超過(guò)10次的條件。

五大國(guó)有銀行的存量房貸調(diào)整細(xì)則也強(qiáng)調(diào)“信用”問(wèn)題。作為滬上房貸大戶，建設(shè)銀行在2008年12月31日就公布了存量房貸調(diào)整細(xì)則，規(guī)定2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍的個(gè)人住房貸款，無(wú)拖欠記錄且信用良好的客戶，即可享受7折優(yōu)惠。記者致電建行客服熱線了解到，無(wú)拖欠記錄且信用良好具體是指，近兩年內(nèi)沒(méi)有拖欠兩期以上還貸、不存在違約和兩筆以上未結(jié)清房貸。

記者從工商銀行了解到，2月1日起，該行將對(duì)個(gè)人存量貸款利率進(jìn)行調(diào)整。只要該筆貸款已執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%優(yōu)惠，且自利率下浮日起，借款人24個(gè)月內(nèi)未出現(xiàn)連續(xù)2期(含)以上的違約記錄，同時(shí)借款人在工行也無(wú)其他不良還貸記錄，就可申請(qǐng)享受7折優(yōu)惠，并且銀行將為客戶自動(dòng)調(diào)整。不過(guò)，工作人員建議市民，最好還是要到貸款支行進(jìn)行核準(zhǔn)、確認(rèn)。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，商業(yè)化改革后的中國(guó)諸多銀行都非常重視貸款的安全性，這樣一來(lái)，客戶的還款記錄、還款能力等這些能說(shuō)明誠(chéng)信度的東西自然顯得極為重要。有的銀行把客戶的信用等級(jí)分為5類，只有不到1/10的客戶屬于優(yōu)質(zhì)客戶，也只有這些人才能享受7折優(yōu)惠。然而，由于貸款額直接影響到銀行未來(lái)的利息收入，因此也不難理解，一些銀行對(duì)貸款額較高或者VIP用戶提供更多優(yōu)惠。

貸款金額成“門檻”

在深圳發(fā)展銀行辦理房貸業(yè)務(wù)的王先生，上周終于舒了一口氣。深發(fā)展的業(yè)務(wù)員告訴他，現(xiàn)在可以帶著身份證、借款合同以及最近一期的還款對(duì)賬單到銀行申請(qǐng)優(yōu)惠利率了。然而，記者昨天致電深發(fā)展客服熱線，工作人員告知，關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率一事，按照客戶原先貸款合同的約定條款進(jìn)行調(diào)整，綜合評(píng)估貸款和收益，具體情況要咨詢各個(gè)支行。“只要是在我行存款20萬(wàn)元以上的VIP客戶，無(wú)不良信用記錄的，就可以享受存量房貸7折優(yōu)惠。但兩年內(nèi)不得提前還貸，否則得繳納罰息?！鄙畎l(fā)展一支行工作人員說(shuō)，“普通客戶需要什么條件，目前還不好說(shuō)，各支行只是負(fù)責(zé)受理。”

不少銀行都將貸款額作為存量房貸打折的條件。中信銀行的7折優(yōu)惠政策對(duì)客戶貸款金額要求最高，要求初始貸款金額在50萬(wàn)元以上或者持有該行白金卡的貴賓客戶，且借款人系貸款購(gòu)買第一套住房；光大銀行也要求，申請(qǐng)條件是貸款金額在30萬(wàn)元以上，前期執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍，該行個(gè)貸系統(tǒng)中認(rèn)定的首套房客戶，審查通過(guò)后就可能調(diào)整為7折利率。

相對(duì)而言，招商銀行的條件顯得更加寬泛。招商銀行上海分行某工作人員告訴記者，改善性住房、首套房等客戶均可申請(qǐng)，該行根據(jù)客戶資質(zhì)情況進(jìn)行評(píng)估。符合條件的客戶需要征信良好，無(wú)逾期還款記錄。貸款行對(duì)客戶進(jìn)行綜合評(píng)估后審批確定，可批準(zhǔn)利率優(yōu)惠。但記者了解到，目前招行部分支行存在“有條件調(diào)整”，如客戶轉(zhuǎn)成7折利率，3年內(nèi)不得提前還貸，否則需繳納還款金額3%的違約金。

不過(guò)，剛剛在招行申請(qǐng)了利率優(yōu)惠的趙先生告訴記者，由于他在招行的貸款余額只有10余萬(wàn)元了，招行給他的利率優(yōu)惠是七五折。據(jù)招行上海分行某支行一業(yè)務(wù)員透露，該行對(duì)資質(zhì)以及貸款額不同的客戶，分別給予不同的利率優(yōu)惠。一般來(lái)說(shuō)，貸款額越高，利率折扣越低。

“轉(zhuǎn)按揭”合算嗎

市民劉女士是某國(guó)有大型銀行的存量房貸客戶。2007年初，劉女士在該行貸款90萬(wàn)元，目前尚有大部分沒(méi)有還清。銀行工作人員告訴劉女士，由于劉女士存在逾期未還款情況，能否享受7折調(diào)整，還得看分行審核。于是劉女士想將剩余按揭貸款平轉(zhuǎn)至其他銀行，但又擔(dān)心其中的風(fēng)險(xiǎn)。

目前各銀行所謂的轉(zhuǎn)按揭是貸款金額不變按揭轉(zhuǎn)他行的做法，與被叫停的同名轉(zhuǎn)按揭不同，轉(zhuǎn)換過(guò)程中貸款金額年限必須保持不變。目前的轉(zhuǎn)按揭指正處在住房按揭期間的借款人，在貸款金額不變的情況下，通過(guò)擔(dān)保公司擔(dān)保等手段將住房按揭從一家銀行轉(zhuǎn)到另一家銀行，而購(gòu)房人其后可享受第二家銀行的房貸利率。轉(zhuǎn)過(guò)去后，銀行按照新客戶對(duì)轉(zhuǎn)入金額執(zhí)行七折利率。

轉(zhuǎn)按揭合算不合算？廣東發(fā)展銀行的工作人員算了一筆賬：如果普通貸款轉(zhuǎn)銀行，貸款5萬(wàn)至30萬(wàn)元(含30萬(wàn)元)的擔(dān)保費(fèi)是800元，30萬(wàn)至50萬(wàn)元的擔(dān)保費(fèi)是1000元。外加1%至2%的按揭費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)等，累計(jì)轉(zhuǎn)按揭的支出為6000元-7000元，即使有的銀行為了吸引客戶，免去按揭費(fèi)，其支付的成本最少也要2000元至3000元。目前，辦理按揭“搬家”到廣東發(fā)展銀行，這些費(fèi)用都能省去。

但也有業(yè)內(nèi)人士提醒市民，別著急辦理轉(zhuǎn)按揭。對(duì)于有的個(gè)貸機(jī)構(gòu)提出免除轉(zhuǎn)按揭的費(fèi)用，房貸“搬家”零成本的說(shuō)法，建設(shè)銀行工作人員張先生表示，在甲銀行辦理的貸款轉(zhuǎn)到乙銀行之前，必須經(jīng)甲銀行的同意，還要提前還清甲銀行的貸款，而有些銀行提前還貸是要收費(fèi)用的，這樣一來(lái)還是有成本的。

據(jù)了解，借款人可以直接向銀行提出房貸轉(zhuǎn)過(guò)去的申請(qǐng)，銀行在審核后決定是否接收這筆貸款，替借款人還清前一家銀行的貸款。張先生表示，現(xiàn)在很多房貸客戶還沒(méi)算清楚賬就急著咨詢辦理轉(zhuǎn)按揭，還是應(yīng)該等貸款的所在行出臺(tái)存量房貸政策，確定自己的房貸能享受什么樣的優(yōu)惠后，再?zèng)Q定要不要轉(zhuǎn)到其他銀行。

據(jù)記者調(diào)查，已經(jīng)有越來(lái)越多的銀行放開了此類業(yè)務(wù)，特別是中小銀行，為了爭(zhēng)搶市場(chǎng)，對(duì)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)“親近”有加，不過(guò)，工、農(nóng)、中、建、交五家銀行對(duì)轉(zhuǎn)按揭仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。銀監(jiān)會(huì)相關(guān)人士日前表示，不提倡、不禁止轉(zhuǎn)按揭貸款。