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1、抵押物的適用性、變現(xiàn)能力選擇抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力，對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當降低。

2、抵押物價值的變動趨勢一般可以從以下方面進行分析。

（1）實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值。

（2）功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成貶值。

（3）經(jīng)濟性貶值或增值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

銀行應(yīng)根據(jù)抵押物的評估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學(xué)地確定抵押率。

一、銀行貸款條件及流程怎么走

貸款條件：

1、銀行要求借款人在18－65周歲之間，擁有完全民事行為能力。部分銀行對年齡的限制更嚴格一些，要求借款人的年齡在22－55周歲之間。

2、銀行對借款人的征信有一定的要求。征信幾乎是每個銀行、每種貸款方式的要求之一，優(yōu)良的征信非常重要。

3、借款人要擁有穩(wěn)定的工作和收入，銀行在發(fā)放貸款之后，最擔心的無非就是借款人拒絕還款、無力還款。所以在發(fā)放貸款之前，銀行一定會先考察借款人的工作和收入。

4、如果申請抵押貸款，銀行必須考慮抵押物的變現(xiàn)能力。如果抵押物貶值太快、或者變現(xiàn)能力太差，銀行是不肯接受的。

貸款流程：

1、借款人提前準備相關(guān)資料，包括借款申請書、客戶的身份證、戶口薄、收入證明、婚姻狀況證明等材料（有配偶的客戶，還需提供配偶的身份證和戶口薄）。如果申請抵押貸款，需要提交抵押物的產(chǎn)權(quán)證明，如果申請信用貸款，則需要提供良好的信用記錄。

2、準備好資料之后，到銀行提出申請。

3、銀行對借款人的征信資料、工作和收入、負債率等資質(zhì)進行審核。如果審核通過，則繼續(xù)下一步工作，為貸款做準備；如果借款人的資質(zhì)無法通過審核，則將相關(guān)文件退還給借款人，并向借款人說明為什么拒貸。

4、通過審核的客戶辦理其他法律相關(guān)手續(xù)、簽訂借款合同等。如果是房產(chǎn)抵押貸款，銀行會辦理抵押相關(guān)手續(xù)。

5、辦理完一切資料之后，銀行根據(jù)借款人資質(zhì)和抵押物評估價值，向借款人發(fā)放貸款。

6、拿到貸款之后，借款人需按時、足量還款。直到所有貸款還清、解抵押手續(xù)辦理完成，整個貸款流程才算結(jié)束。

二、商業(yè)房可以抵押貸款嗎

商業(yè)房產(chǎn)是可以抵押貸款的。變現(xiàn)能力較強的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物。貸款金額應(yīng)綜合考慮商用房每年出租等經(jīng)營收入和市場價值等因素合理確定，最高不得超過商用房市場評估價值的60％。商業(yè)房產(chǎn)抵押需要滿足以下條件：

（一）用于抵押的房產(chǎn)與貸款經(jīng)辦機構(gòu)必須位于同一城市，個人抵押購房貸款不接受異地抵押物。

（二）不接受評估現(xiàn)值在10萬元以下（含）的房產(chǎn)作為抵押物。

（三）已辦妥產(chǎn)權(quán)證明產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)情況。

（四）具有較強的變現(xiàn)能力，房產(chǎn)結(jié)構(gòu)完好，水、電、環(huán)保交通、城建、物業(yè)管理等各項配套設(shè)施和服務(wù)齊全，不存在糾紛和問題，不在政府規(guī)劃的拆遷范圍內(nèi)。

（五）抵押物為商品住房的，房齡一般不得超過20年，且貸款／授信期限加房齡原則上不得超過40年；抵押物為商業(yè)用房的，房齡一般不得超過20年，且貸款／授信期限加房齡原則上不得超過30年。

（六）原則上不接受閑置超過6個月的商業(yè)用房作為抵押物。