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一、物業(yè)稅哪時候開始征收

關于物業(yè)稅，十六屆三中全會對其開征已有說法，“在條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。而今年物業(yè)稅被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，就標志著未來5年內(nèi)我國將開征這一稅種。

中央財經(jīng)大學稅務專家劉桓表示，目前全國已經(jīng)開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過模擬征收來摸索征管體制。如果調(diào)研和準備工作比較充分，明年有望在一兩個城市進行“實轉(zhuǎn)”，試點成熟后，將向全國推廣。

但物業(yè)稅開征是一個關系到千家萬戶的重大工程，不能草率開征，否則將會“傷筋動骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負擔過重的后果。所以物業(yè)稅開征一定要非常慎重，是一個穩(wěn)步推進的過程。

二、物業(yè)稅改革的基本框架

物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。

征收物業(yè)稅有對普通住宅和非普通住宅的區(qū)分。國家鼓勵90平方米以內(nèi)戶型的開發(fā)和消費，不干預90～140平方米房型的開發(fā)和購買，但是對140平方米以上大戶型的開發(fā)和銷售卻是一直持抑制態(tài)度。因此，目前部分專家認為，物業(yè)稅界定值為144平方米。也就是說，房屋面積在144平方米以上，就屬于物業(yè)稅征收范圍;相反，則屬于免征范圍。

目前空轉(zhuǎn)的物業(yè)稅試點有兩種計算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價的70%為基準，征收1.2%的物業(yè)稅;如果房產(chǎn)是出租、投資用，就以投資回報的18%為基準，征收12%的物業(yè)稅。由于物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財富分配的功能，因此對消費者第一套房產(chǎn)可能會采取免稅或減稅的政策，主要是對消費者擁有的第二套住房征稅。

三、物業(yè)稅征收的影響

物業(yè)稅可能讓土地出讓金“費改稅”。雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權私有基礎上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權。牛鳳瑞指出，在我國買房人在買房的時候，實際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經(jīng)交訖，這些錢已經(jīng)納入財政進行公共建設，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收其實是具有相通性的。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。

除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國家房地產(chǎn)改革的現(xiàn)狀來看，要全面開征物業(yè)稅仍存在三個主要的障礙：一是民眾的認識和接受程度;二是相關法律法規(guī)的完善程度;三是具體開征稅的技術支持和保障，比如是否具備相應的產(chǎn)權認定、評估能力等等。目前專業(yè)的產(chǎn)權認定、財產(chǎn)評估機構(gòu)在我國就十分缺乏。

專家認為，土地出讓金由費改稅是大勢所趨，但由于具體操作是個非常復雜的過程，因此真到實施那天還需要一段相當長的過程。開征物業(yè)稅在全國范圍內(nèi)肯定會經(jīng)歷一個先空轉(zhuǎn)再試點，然后再實轉(zhuǎn)的過程，目前仍處于空轉(zhuǎn)階段。因此雖然國務院發(fā)出通知，但其對當下房地產(chǎn)市場的影響仍舊相當有限。