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首先，必須經(jīng)債務(wù)人及抵押人三方(抵押人為債務(wù)人時為雙方)協(xié)商一致達成協(xié)議。沒有共同一致的意愿，任何一方均不得擅自變更抵押合同。其次，抵押合同變更不得違背公序良俗，不得損害國家或他人的利益。第三，合同變更應(yīng)到時的登記管退導部門進行重新登記。

一、土地使用權(quán)抵押登記和變更登記

抵押登記申請經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內(nèi)進行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項權(quán)利證明書》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。因此，土地使用權(quán)抵押權(quán)取得的法律證明文件是《土地他項權(quán)利證明書》，土地抵押權(quán)人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規(guī)定，而且對其未來實現(xiàn)其抵押權(quán)不會產(chǎn)生任何有利的影響。

土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權(quán)只能屬于土地管理部門。

抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應(yīng)當在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財產(chǎn)處分30日內(nèi)持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地的，按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

抵押合同的解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權(quán)利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

二、預售商品房抵押的效力怎么樣

預售商品房是可以抵押的，訂立有效的抵押合同，抵押行為具有法律效力。但是，在辦理了抵押登記后，抵押權(quán)才依法設(shè)立。

根據(jù)《民法典》第一百四十三條的規(guī)定，具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

第四百條規(guī)定，設(shè)立抵押權(quán)，當事人應(yīng)當采用書面形式訂立抵押合同。

抵押合同一般包括下列條款：

（一）被擔保債權(quán)的種類和數(shù)額；

（二）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（三）抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；

（四）擔保的范圍。

三、別人欠錢不還追債方法

進入訴訟程序、用法律武器追債，是企業(yè)和個人不得已的選擇，能夠防患于未然才是規(guī)避追債風險的最高境界。“首先是要對商業(yè)風險有足夠的認識，實現(xiàn)對對方的執(zhí)行能力進行調(diào)查?！狈ü僬f。

發(fā)生經(jīng)濟聯(lián)系前，了解對方企業(yè)的資信是最基本的工作。對于企業(yè)來說，先調(diào)查對方的工商登記資料。在查工商登記資料時，有些工商局不僅提供簡單的注冊資料，有時還會提供該企業(yè)詳細的年審及企業(yè)變更資料，這些資料是了解企業(yè)資信的重要渠道，只有結(jié)合這些資料對企業(yè)進行實地考察，全面了解，才能真正了解企業(yè)的資信。

1、設(shè)定抵押權(quán)在實踐中，設(shè)定抵押權(quán)的方式情形大致如下：

(1)在有關(guān)經(jīng)濟合同的主文中直接訂有抵押條款。

(2)債權(quán)人與債務(wù)人或者第三人訂立書機抵押合同或協(xié)議

(3)無需另訂抵押協(xié)議或合同，而是將抵押的有關(guān)內(nèi)容在原債權(quán)文書中寫明。

(4)既無書面抵押合同或協(xié)議，也沒將立抵押的情況載于原債權(quán)文書，只是在客觀上形成了某種抵押事實。

2、行使對抵押物的占有權(quán)及其例外情形。

(1)根據(jù)抵押合同，由抵押權(quán)人行使對抵押物的占有權(quán)。

(2)根據(jù)抵押合同，抵押物由抵押人占有。

3、實現(xiàn)抵押權(quán)李代桃僵，在發(fā)生借貸關(guān)系時，事先設(shè)置擔?；蛘哂玫盅何锲反?zhèn)鶆?wù)，是追債公司應(yīng)該采用的安全防范措施。俗話說，無商不奸

。商場中爾虞我詐的現(xiàn)象是經(jīng)常發(fā)生的，“皮包”公司，“繡花枕頭外面光”這一類的公司、企業(yè)也不在少數(shù)。因此，設(shè)置擔保，預先留一手還是完全必要的。