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“以拆違代拆遷”是征收拆遷中最為常見的房屋拆除方式。

以拆違代拆遷，一能節(jié)約補償成本，二能提高拆遷效率，是征收方最喜歡用的招數(shù)，卻也是對被征收人權(quán)益損害最大的房屋拆遷方式。

而這里的關(guān)鍵點在于“違法建筑”的認定。

如果能確定被征收人房屋不屬于“違法建筑”，那后期維權(quán)才能取得最大的主動權(quán)，也才能爭取到應(yīng)有的補償利益。

但確定房屋是不是違法建筑，涉及全面的法律知識系統(tǒng)，也涉及大量的拆遷實踐經(jīng)驗積累。

因此，要解決這個問題，聘請專業(yè)的拆遷律師是必須。

一、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換需注意事項

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積

在商品房價格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積，對于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；二是調(diào)換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當(dāng)前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為借口，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，按被拆遷房屋的價值來確定終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。

2、原地還房

不同級別的地段，房屋價值會出現(xiàn)明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地，應(yīng)當(dāng)就是被拆遷房屋的原址。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢地位，以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應(yīng)在被拆遷房屋原址還房。

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人就拆遷補償安置達成一致意見，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補償安置協(xié)議。雖然從民法典的角度來講，拆遷補償安置協(xié)議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，雙方簽訂的協(xié)議名稱應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容?，F(xiàn)實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。

4、征收補償款是否要納稅

對被征收人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋征收管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的征收補償款，免征個人所得稅。對征收居民因征收重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于征收補償款的部分免征契稅，成交價格超過征收補償款的，對超過部分征收契稅。

5、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的地段選擇

產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地段有兩種情形：一是改建地段，一是就近地段。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃對建設(shè)地區(qū)的要求和建設(shè)工程的性質(zhì)，按照有利于實施城市規(guī)劃和城市舊區(qū)改建的原則確定。由于城市建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，能否實現(xiàn)就近地段調(diào)換受城市規(guī)劃的制約。如被征收的房屋雖然是住宅，但按照規(guī)劃該建設(shè)用地及附近不得再建住宅的，則原房屋使用人就不能強行要求有原有地段進行調(diào)換。

二、征和拆的誰補償?shù)亩?/p>

征和拆的誰補償?shù)亩嘈枰鶕?jù)具體情況進行分析：

1、如果是國家征收房屋給的費用會稍微少一些；

2、如果是由開發(fā)商征收，那給的費用會稍微多一些。

征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予征收補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

一、宅基地征收補償標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、征收宅基地的安置費和土地補償按照前3年平均年產(chǎn)值的30倍來進行計算；

2、附屬物按照當(dāng)?shù)卣掳l(fā)的補償方法給予等價補償；

3、農(nóng)村房屋拆除補償標(biāo)準(zhǔn)：農(nóng)村草房一平米補償1900元；農(nóng)村磚瓦房一平米補償2400元；農(nóng)村磚砼結(jié)構(gòu)房屋一平米補償2800元；農(nóng)村二層及兩層以上樓房一平米補償3300元；

4、農(nóng)村房屋附屬物補償：一般是按照等價方式進行補償，異地安置每戶給予2萬元的補償。

二、宅基地征收特別情況的處理方式如下：

１、征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對新房予以補償，對應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定；

２、拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以給予適當(dāng)補償；

３、違法并應(yīng)無償拆除的建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予補償；

４、一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。

總之，理論上是征收的價格更高，因為征收是沒有宅基地補償?shù)?，拆遷就可以要求對宅基地進行補償或者對于房屋進行置換，所以價格會低一點。