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一、什么叫“善意取得”?

善意取得是指無權(quán)處分人將其受托占有的他人的財物轉(zhuǎn)讓給第三人的，如受讓人在取得該財物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權(quán)，原權(quán)利人喪失所有權(quán)。

舉個例子：張三父親家財萬貫，已有多處房產(chǎn)(人稱“房叔”)。后因傳言要收房產(chǎn)稅，張父為了以后不交房產(chǎn)稅，于是將一處房產(chǎn)過戶到張三名下。張父為了避免將來因為房產(chǎn)惹爭議，故和張三簽訂代名持有協(xié)議，并做了公證。后，張三暗中將該處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給不知情的李四。李四支付了對價且依法辦理完過戶手續(xù)。一年后，張父知道此事，非常憤怒，找到李四并出具已經(jīng)公證的代名持有協(xié)議，向李四索要房產(chǎn)。這時，房子歸誰呢?按照《民法典》(2021.1.1生效)的規(guī)定，李四因“善意取得”制度而而獲得該房屋的所有權(quán)。張三父親只能應(yīng)向自己的兒子索賠。

二、到底什么才算“善意取得”?

國家法律給予了明確的規(guī)定，請看：

根據(jù)《民法典》(2021.1.1生效)第三百一十一條

第三百一十一條【善意取得】無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意;

(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;

(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

1、“善意”如何認(rèn)定?

認(rèn)定原則：

受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。

【即采用羅馬法里的“重大過失等同于故意”的認(rèn)定原則?！?/p>

受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形：

(1)登記簿上存在有效的異議登記;

(2)預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;

(3)登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項;

(4)受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯誤;

(5)受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。

重大過失的認(rèn)定：

(1)不動產(chǎn)交易：真實權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

(2)動產(chǎn)交易：交易的對象、場所或者時機(jī)等不符合交易習(xí)慣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

認(rèn)定善意的時間點：

“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時”，即指不動產(chǎn)完成轉(zhuǎn)移登記之時，動產(chǎn)交付之時。動產(chǎn)簡易交付，以轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)法律行為生效時為準(zhǔn);動產(chǎn)指示交付，以轉(zhuǎn)讓雙方轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為準(zhǔn)。

2、交易價格是否“合理”?

“合理的價格”應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。立法目的在于，立足個別交易的具體情況，深刻體察社會一般交易認(rèn)知感受，綜合判斷價格是否合理。

3、合同效力是否影響物權(quán)善意取得?

無效和被撤銷的合同【注：絕對無效的合同和被撤銷的轉(zhuǎn)讓合同】，不適用善意取得?！睹穹ǖ洹?2021.1.1生效)明確規(guī)定，物權(quán)變動原因與合同效力一致的原則，即引起物權(quán)變動的原因行為，如合同等法律行為無效或被撤銷時，不發(fā)生物權(quán)變動效果。立足于法律不保護(hù)非法交易的價值理念，因此，基于無效合同和被撤銷合同不適用善意取得，受讓人主張物權(quán)不會得到法律的支持。