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案例

老x(chóng)在廣州市區(qū)購(gòu)買了一套建筑面積為150平方米、套內(nèi)建筑面積為124平方米的商品房，支付房屋價(jià)款160萬(wàn)元，繳納契稅4．8萬(wàn)元，實(shí)際支付住房按揭貸款利息22萬(wàn)元。

在老徐的購(gòu)房合同上，注明房?jī)r(jià)款包裝修，但老徐又另外支付給裝修公司10萬(wàn)元用于裝修。契稅完稅證日期為29日，《商品房買賣合同》約定的交樓時(shí)間為5日，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為4日。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為老徐本人，老x(chóng)還另外擁有一套住房。

1日，老x(chóng)把這套房以200萬(wàn)元賣給s先生。房管部門4月6日受理交易申請(qǐng)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評(píng)估，200萬(wàn)元的申報(bào)價(jià)格合理。老x(chóng)能夠提供售房合同、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、裝修發(fā)票和契稅完稅憑證等扣除憑證。

賣方要繳納哪些稅費(fèi)？

老x(chóng)需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅，暫免繳納土地增值稅和印花稅。

1、營(yíng)業(yè)稅及附加

老x(chóng)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅，稅率為5％，同時(shí)，還應(yīng)繳納隨營(yíng)業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，三者合計(jì)金額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的0．6％。這里還要具體視交易房產(chǎn)類型和購(gòu)買年限而有不同的規(guī)定。

房產(chǎn)類型：本案例中，交易住房建筑面積超過(guò)144平方米，且套內(nèi)建筑面積超過(guò)120平方米，不符合普通住房的認(rèn)定條件，屬于非普通住房。

購(gòu)買年限：對(duì)產(chǎn)權(quán)來(lái)源為購(gòu)買、產(chǎn)權(quán)交換（含拆遷補(bǔ)償）、贈(zèng)與（非直系、贍養(yǎng)關(guān)系）的，以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的時(shí)間孰先，來(lái)確定其購(gòu)買房屋的時(shí)間。本案例中，以契稅完稅證日期29日作為購(gòu)買時(shí)間的開(kāi)始，以房管部門受理交易申請(qǐng)的時(shí)間6日為結(jié)束，購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。

個(gè)人銷售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年（含5年）的非普通住房，按照其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

老x(chóng)能夠提供買房時(shí)稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，可按照差額征收營(yíng)業(yè)稅。

老x(chóng)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加：（售房收入－購(gòu)房?jī)r(jià)款）×（5％＋0．6％）＝（2000000－1600000）×（5％＋0．6％）＝22400元

2、土地增值稅和印花稅

目前我國(guó)政策規(guī)定，個(gè)人銷售住房，暫免征收土地增值稅和印花稅。

3、個(gè)人所得稅

由于該房產(chǎn)不是老x(chóng)唯一家庭生活用房，不能享受免征個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。由于老徐能夠提供合法、有效售房合同、購(gòu)房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料，按照規(guī)定，可據(jù)實(shí)征收個(gè)人所得稅。即老徐應(yīng)納個(gè)人所得稅款＝（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理稅費(fèi)）×20％。

其一，這里所說(shuō)的商品房房產(chǎn)原值，是指購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。以老徐銷售的這套房來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)原值：1600000＋48000＝1648000元。

其二，這里所說(shuō)的合理稅費(fèi)，是指老x(chóng)轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

對(duì)于支付的住房裝修費(fèi)用，如果原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除其他裝修費(fèi)用。因此，老徐購(gòu)買的裝修房不得再單獨(dú)扣除10萬(wàn)元裝修費(fèi)用。

對(duì)于支付的住房貸款利息，老x(chóng)向貸款銀行實(shí)際支付的住房按揭貸款利息22萬(wàn)元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

這樣，該套房可扣除的合理稅費(fèi)：22400＋220000＝242400元

老x(chóng)應(yīng)繳納個(gè)人所得稅：（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理稅費(fèi)）×20％＝（2000000－1648000－242400）×20％＝21920元。

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