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一、“住改非”拆遷政策是什么？

首先，要對房屋的性質(zhì)有一個認定，一般以關(guān)于拆遷方面的地方政府規(guī)章為依據(jù)來進行認定。因此，被拆遷人在判斷被拆遷的房屋是住宅還是非住宅時，應(yīng)當先行找到當?shù)卣?guī)章中的相關(guān)規(guī)定。例如，如果糾紛地為北京，判斷標準為是否持有工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；如果糾紛地為上海市、重慶市、山東省等地，通常的判斷方法以房屋所有權(quán)證標明的用途為準，對房產(chǎn)證上未標明用途的，以被拆遷房屋報建時的用途為準。

其次，關(guān)于房屋性質(zhì)的確認主體。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》四、完善相關(guān)政策措施，妥善解決遺留問題。對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償。

其三，依法對房屋的使用性質(zhì)形成確信以后，屬于非住宅房屋的，被拆遷人便可以向拆遷人主張房屋拆遷補償款與停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費的雙向補償，并要求按照經(jīng)營用途提高補償標準。

二、具體情況

1．以杭州為例：

按照之前的政策，“住改非”房屋是跟住宅一樣標準進行補償?shù)?，現(xiàn)在考慮到它用于商業(yè)經(jīng)營的事實，相應(yīng)提高了補償標準：除按照住宅標準補償安置外，還可根據(jù)被征收人或承租人提供的合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照等憑據(jù)，按批準的合法經(jīng)營面積給予一次性適當補助，最高不超過其批準合法經(jīng)營面積部分住宅評估價值的20％。

2．以開封為例：

依據(jù)《開封市國有土地上房屋征收與補償?shù)脑囆幸庖姟返挠嘘P(guān)規(guī)定，對“住改非”房屋的補償，首先，按照住宅房屋評估其房地產(chǎn)市場價格，以此確定房屋補償金額，在此基礎(chǔ)上，可根據(jù)實際情況給予適當補償。同時，《開封市國有土地上房屋征收補償安置及補助、獎勵標準的暫行規(guī)定》對“住改非”適當補償?shù)臉藴首髁诉M一步規(guī)定，即“按其住宅房屋市場評估價與經(jīng)營性用房市場評估價差額的80％給予適當補償”。