項(xiàng)目清算后尾房轉(zhuǎn)讓應(yīng)怎樣繳納土地增值稅
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時(shí)間： 2023-05-04 20:31:44
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【網(wǎng)友問題】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，是就剩余的房產(chǎn)單獨(dú)計(jì)算土地增值稅?還是并入原清算數(shù)據(jù)重新啟動(dòng)土地增值稅清算?
【律師解答】
首先，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個(gè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行的清算，對(duì)屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用是不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中扣除，對(duì)同一項(xiàng)目也不能作為兩個(gè)清算單位，所以，對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓不能再單獨(dú)作為一個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅。
其次，國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件還規(guī)定，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。土地增值稅清算前期已售部分與清算后期銷售部分，盡管單位建筑面積成本是相同的，但由于先后銷售房屋的房價(jià)不一，一般來說，后期銷售的房高于前期銷售的房屋，而土地增值稅又不是適用比例稅率，而是根據(jù)增值率確定適用不同稅率，即超率累進(jìn)稅率，其稅率為30%、40%、50%、60%不等。
土地增值稅本身應(yīng)當(dāng)是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售后進(jìn)行土地增值稅清算，只不過考慮到等到全部銷售后進(jìn)行土地增值稅清算，不僅跨期時(shí)間長，并且很容易讓納稅人鉆稅收空子，所以，國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)文件作出規(guī)定，對(duì)達(dá)到規(guī)定條件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，但未全部銷售之前的土地增值額的計(jì)算是根據(jù)已銷售開發(fā)產(chǎn)品與相應(yīng)的扣除項(xiàng)目確定的，并按已銷售開發(fā)產(chǎn)品確定的適用稅率。雖然已銷售開發(fā)產(chǎn)品的增值額只能代表部分，清算單位實(shí)際實(shí)現(xiàn)的增值額及應(yīng)適用的稅率要等到全部銷售后才能準(zhǔn)確計(jì)算。但是，文件對(duì)土地增值稅清算后再銷售的開發(fā)產(chǎn)品，只能按清算時(shí)確定的單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額，不重新啟動(dòng)土地增值稅清算。
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營改增后，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，需要同時(shí)繳納增值稅和土地增值稅；土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地買賣要繳的稅金一、營業(yè)稅及附加（出讓方）：1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營業(yè)稅。2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。二、印花稅和契稅（雙方）：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價(jià)格（合同）繳納3%的契稅2023-04-26378人看過 -
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法律綜合知識(shí)一、轉(zhuǎn)讓集體土地及附著物繳納土地增值稅嗎轉(zhuǎn)讓集體土地及附著物要繳納土地增值稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國稅函發(fā)［1995］110號(hào)）明確規(guī)定：土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因?yàn)椋鶕?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。法規(guī)并未限制轉(zhuǎn)讓集體土地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為不繳土地增值稅。二、集體土地使用相關(guān)法律法規(guī)是什么集體土地使用相關(guān)法律法規(guī)是：《土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)建設(shè)?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用2023-05-28311人看過 -
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問：房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有自己的工地管理人員，支付給項(xiàng)目管理公司的項(xiàng)目管理費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除?另外支付的工程監(jiān)理費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除?答：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，包括企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。但不包括支付給項(xiàng)目管理公司的項(xiàng)目管理費(fèi)和工程監(jiān)理費(fèi)。2023-06-10251人看過 -
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土地轉(zhuǎn)讓一、營業(yè)稅及附加(出讓方)：1、按轉(zhuǎn)讓價(jià)與購置價(jià)的差價(jià)繳納5%的營業(yè)稅。2、按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加。二、印花稅和契稅(雙方)：1、按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(合同)所載金額繳納0.05%的印花稅。2、按成交價(jià)格(合同)繳納3%的契稅(有的地方是5%)。三、土地增值稅(出讓方)：1、按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。2、規(guī)定扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的50%至100%的，稅率為40%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額的100%至200%的，稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的，稅率為60%。為計(jì)算方便，可以通過速算公式計(jì)算：土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)(0、5%、15%、32023-06-18316人看過
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(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用)納稅人編碼：填表日期：_年_月_日金額單位：人民幣元面積單位：平方米納稅人名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址業(yè)別經(jīng)濟(jì)性質(zhì)主管部門開戶銀行銀行賬號(hào)地址郵政編碼電話土地使用權(quán)受讓(行政劃撥)合同號(hào)受讓(行政劃撥)時(shí)間建設(shè)項(xiàng)目起訖時(shí)間總預(yù)算成本單位預(yù)算成本項(xiàng)目詳細(xì)座落地點(diǎn)開發(fā)土地總面積開發(fā)建筑總面積房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同名稱轉(zhuǎn)讓土地面積(按次填寫)轉(zhuǎn)讓建筑面積(按次填寫)轉(zhuǎn)讓合同簽訂日期(按次填寫)第1次第2次納稅人蓋章法人代表簽章經(jīng)辦人員(代理申報(bào)人)簽章備注(以下部分由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)填寫)稅務(wù)機(jī)關(guān)受理登記日期稅務(wù)機(jī)關(guān)受理登記意見主管稅務(wù)人員簽字主管稅務(wù)機(jī)關(guān)蓋章土地增值稅項(xiàng)目登記表填表說明1.本表適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)的納稅人，在立項(xiàng)后及每次轉(zhuǎn)讓時(shí)填報(bào)。2.凡從事新建房及配套設(shè)施開發(fā)的納稅人，均應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，據(jù)實(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)本表所列內(nèi)容。3.本表欄目的內(nèi)容如果沒有，可以2023-05-03283人看過 -
第一種情形：正常繳稅根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。一般納稅人從2019年4月1日起稅率調(diào)整為9%。小規(guī)模納稅人征收率為3%。第二種情形：簡易計(jì)稅根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。第2023-04-26342人看過
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增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 從計(jì)稅原理上說，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅沒增值不征稅。... 更多>
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應(yīng)納土地增值稅項(xiàng)目如何清算河北在線咨詢 2023-09-13對(duì)于符合清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合第二種清算條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定 -
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后應(yīng)在多長時(shí)間內(nèi)繳納土地增值稅？重慶在線咨詢 2023-06-12納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 -
土地增值稅應(yīng)該怎樣繳納，怎樣計(jì)算？廣西在線咨詢 2023-03-271、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用; (3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格; (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; (5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 -
轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅如何繳納？吉林省在線咨詢 2022-08-16遺產(chǎn)分割糾紛官司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 《訴訟費(fèi)用交納標(biāo)準(zhǔn)》第十三條案件受理費(fèi)分別按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納：財(cái)產(chǎn)案件根據(jù)訴訟請(qǐng)求的金額或者價(jià)額，按照下列比例分段累計(jì)交納： 1、不超過1萬元的，每件交納50元； 2、超過1萬元至10萬元的部分，按照2.5%交納； 3、超過10萬元至20萬元的部分，按照2%交納； 4、超過20萬元至50萬元的部分，按照1.5%交納； 5、超過50萬元至100萬元的部分，按照1%交納； 6、 -
投資企業(yè)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅怎么繳納廣東在線咨詢 2023-09-281.《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財(cái)稅[1995]48號(hào)文件第一條規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。 2.對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
