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一、拆遷安置房能否買賣?有什么規(guī)定

安置房也是可以買賣。

安置房買賣政策內(nèi)容一

為建立健全住房保障政策體系，規(guī)范保障性住房上市交易行為,依據(jù)國家住建部《關于加強經(jīng)濟適用住房管理有關問題的通知》(建?！?010〕59號)、《江蘇省經(jīng)濟適用住房管理辦法》(省政府令第51號)、《蘇州市住房保障實施辦法(暫行)》(蘇房改〔2008〕20號)等相關要求，結(jié)合市區(qū)的實際情況，制定本細則。

安置房買賣政策內(nèi)容二

本細則所稱保障性住房,指中心城區(qū)(平江、滄浪、金閶區(qū))符合住房保障條件的中等偏低收入以下住房困難家庭按政府優(yōu)惠政策在市區(qū)范圍內(nèi)購買的住房。保障性住房在《房屋所有權(quán)證》附記欄有“中低收入家庭住房”、“保障性住房”、“政府補貼購房”等標記。

安置房買賣政策內(nèi)容三

本細則所稱保障性住房上市交易，包括住房買賣、繼承、贈與、抵押、抵債、變更性質(zhì)等處分住房產(chǎn)權(quán)行為。

安置房買賣政策內(nèi)容四

市住房和城鄉(xiāng)建設局是市區(qū)保障性住房上市交易的行政主管部門。市住房保障管理中心負責中心城區(qū)保障性住房上市交易的具體實施和日常管理。市區(qū)各房屋權(quán)屬登記機構(gòu)負責協(xié)助做好保障性住房上市交易相關工作。

安置房買賣政策內(nèi)容五

保障性住房購房人對所購住房擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買保障性住房未滿5年，政府有按原價格回購權(quán)。購買保障性住房滿5年，政府有優(yōu)先購買權(quán)。

安置房買賣政策內(nèi)容六

購買保障性住房滿5年的起始時間，以簽訂正式購房合同的時間為準。

安置房買賣政策內(nèi)容七

買保障型住房未滿5年，購房人確需轉(zhuǎn)讓的，由政府按照原價格進行回購?；刭忁D(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的稅費，按相關規(guī)定雙方各自承擔。

安置房買賣政策內(nèi)容八

購買保障型住房滿5年，購房人可上市交易進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。出讓方應將超出原購買價格的差價收益的50%上交政府。交納差價收益后，受讓的住房為一般存量住房。差價收益為本次住房轉(zhuǎn)讓的交易價格減去原購買住房時的價格。住房轉(zhuǎn)讓交易價格應當包含閣樓、自行車庫的交易價格。

二、購買拆遷安置房的注意事項

對于無證的拆遷安置房，在購買時要分清情況：

1、調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

2、一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

3、有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務，適當收一些費用是一種比較好的解決辦法。所以說，弄清這套拆遷安置房的性質(zhì)對于您的購買至關重要。您可以考慮對拆遷協(xié)議進行更名，更名時，要進行公證。

如果此套拆遷安置房在拆遷時就手續(xù)不全，實際中拆遷協(xié)議也是不能辦理過戶的，房產(chǎn)證通常會按照拆遷協(xié)議等相關資料辦理，房產(chǎn)證辦理下來之后產(chǎn)權(quán)仍屬于原房主，則不利于您維護權(quán)益。您可以向出售單位確定相關事宜，或者仔細查看您所簽訂的購房協(xié)議。

三、拆遷安置房買賣的風險

1、房價上漲容易誘使賣方違約

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預料的。當房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

2、買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益

在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當然屬于賣方;買方認為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應當屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應當仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當?shù)美?/a>。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。

3、易受不確定因素影響

交易時間過長，則許多不可預見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進行交涉，繼而卷入到賣房人的家務當中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達。而至于多長時間能夠完成送達，就很難預測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進行重新評估。

買房者在購買拆遷安置房時，不能僅僅看到其相對低廉的價格，更應當看到其特殊的風險。筆者認為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因為要順利完成交易所消耗的時間過長，其中潛在的法律風險是任何人都難以預見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價，而其可能損失的卻是整個房屋。