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2012年2月1日正式開(kāi)始實(shí)施的《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》，替代了2010年廢止的《合肥市物業(yè)管理?xiàng)l例》，新規(guī)定對(duì)物業(yè)公司在服務(wù)過(guò)程中有哪些指導(dǎo)意義呢?本文將選擇其中部分亮點(diǎn)予以介紹。

一、有了物業(yè)糾紛，政府負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)

舊規(guī)定中僅僅在第九條規(guī)定了區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告后，及時(shí)會(huì)同街道辦事處，協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。而此次新規(guī)定中明確了物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛屬于政府部門(mén)的協(xié)調(diào)范圍。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中難免會(huì)與業(yè)主或開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生一些糾紛，而此次新規(guī)定將該糾紛納入?yún)f(xié)調(diào)范圍，對(duì)于幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)處理糾紛，避免法院訴訟的費(fèi)時(shí)費(fèi)力有重要的指導(dǎo)意義。

二、產(chǎn)權(quán)沒(méi)有登記也可以認(rèn)定為業(yè)主

新規(guī)定第八條規(guī)定房屋所有權(quán)人為業(yè)主。已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主;尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、征收補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中可以認(rèn)定為業(yè)主。

只有是業(yè)主才能享受業(yè)主的權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)，但在以前往往界定業(yè)主的身份，由于沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，而該規(guī)定則對(duì)此作出了明確，避免了物業(yè)公司在服務(wù)過(guò)程中，由于業(yè)主身份不明確導(dǎo)致收費(fèi)困難。

三、簽訂物業(yè)服務(wù)合同要有業(yè)主大會(huì)的決定

新規(guī)定第三十四條第四款規(guī)定簽訂(物業(yè)服務(wù))合同時(shí)，(業(yè)主委員會(huì))應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會(huì)的合法證明。

根據(jù)該規(guī)定，作為物業(yè)公司在與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，一定要注意要讓業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決定，并讓業(yè)主委員會(huì)提交合法備案的證明，否則簽訂的合同在效力上可能會(huì)存在問(wèn)題。

四、物業(yè)服務(wù)公司可以公布欠費(fèi)業(yè)主名單

新規(guī)定第三十六條第二款規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。未按時(shí)足額繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未繳費(fèi)業(yè)主名單及欠費(fèi)情況予以公示催繳。

以往物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主除了到法院起訴以外沒(méi)有別的辦法，但現(xiàn)在新規(guī)定給予了物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示欠費(fèi)業(yè)主的權(quán)利，可以促進(jìn)盡快解決與業(yè)主之間的物業(yè)費(fèi)糾紛。

五、業(yè)主違法裝修，物業(yè)公司可阻止施工

新規(guī)定第四十五條業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、改變住宅使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以制止，向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告，并有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

業(yè)主在裝修時(shí)往往不在物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記，或者違法裝修，而前期物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，導(dǎo)致業(yè)主違規(guī)、違法裝修問(wèn)題難以得到制止，而此次新規(guī)定賦予了物業(yè)服務(wù)公司的制止權(quán)，對(duì)于保護(hù)廣大業(yè)主的利益有積極作用。

六、違規(guī)停車(chē)，物業(yè)公司可以攝錄并報(bào)告相關(guān)機(jī)構(gòu)依法查處

新規(guī)定第五十四條規(guī)定機(jī)動(dòng)車(chē)所有人或者使用人未按照規(guī)定停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻;機(jī)動(dòng)車(chē)所有人或者使用人不聽(tīng)勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以攝錄并邀請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)委員或者兩名以上業(yè)主代表到場(chǎng)，報(bào)縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依法查處;涉及占用消防通道或者損壞城市綠化及設(shè)施情節(jié)嚴(yán)重的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)、城市管理部門(mén)依法查處。

由于車(chē)輛日漸增多，停車(chē)糾紛逐漸也在物業(yè)管理中顯現(xiàn)出來(lái)，此次規(guī)定對(duì)于物業(yè)公司如何處理業(yè)主違規(guī)停車(chē)，提供了具體的依據(jù)。

合肥市物業(yè)協(xié)會(huì)法律顧問(wèn)安徽世邦律師事務(wù)所桂冰彭華