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征收土地增值稅分類計算

來源：法律編輯整理時間： 2023-05-05 21:20:46 378 人看過

州市地稅局有關人士對此進行了解釋。

普通住宅比豪華住宅和商業(yè)用房的土地增值稅稅率要低得多，當一棟樓既有普通住宅，又有商業(yè)用房的時候，稅率又該如何取呢?我省規(guī)定：普通標準住宅與其他用房如豪華住宅、寫字樓、商業(yè)用房及辦公用房同一體的，應分類分別按照各自適用的稅率計算，凡不能準確計算扣除項目和增值額的，一律按照高稅率征收，不得享受普通標準住宅減免稅收的優(yōu)惠政策。

房地產開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算時，如果附送的前期工程費、建筑安裝工程費等費用的憑證或資料不符合清算要求的，將由主管稅務機關全部按照核定征收方式征收土地增值稅。

據鄭州市地稅局相關人員介紹，2006年鄭州市共征收土地增值稅1.95億元，今年，稅率上調之后，土地增值稅征收總額肯定會成倍增長。此舉只是國家對房地產市場宏觀調控政策一項措施的落實，隨著政府對房地產市場調控力度的進一步加強，房地產企業(yè)的利潤空間將進一步壓縮。

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土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。1、對屬于集體所有的土地，按現行法規(guī)規(guī)定先由國家征用后才能轉讓。國有土地的出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。2、土地增值稅既對轉讓國有土地使用的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅。納入土地增值稅范圍的增值額，是納稅人轉讓房地產所取得的全部增值額，而非僅僅是土地轉讓的收入。3、不征土地增值稅的房地產贈與行為包括兩種：(1)務人的行為(2)房產所有人、土地使用權所有人通過非營利的社會團體，國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。征稅范圍的特殊規(guī)定：1、企業(yè)改制重組：(1)非公司制改為有限責任公司或股份有限公司;有限責任變?yōu)楣煞萦邢薰?，等重建之前，企業(yè)將轉移或改變國有土地和住房重建的

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根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。房產繼承征收土地增值稅嗎房產繼承不征收土地增值稅。法律規(guī)定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。但轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

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土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。一、房地產土地增值稅稅率一覽表土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，即以納稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算應納稅額的稅率。采用超率累進稅率，需要確定幾項因素：一是納稅對象數額的相對率，土地增值稅的增值額與扣除項目金額的比即為相對率。二是把納稅對象的相對率從低到高劃分為若干個級次。土地增值稅按增值額與扣除項目金額的比率從低到高劃分為四個級次，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50％、

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應納土地增值稅稅額=增值額×適用稅率如果增值額超過扣除項目金額50%以上，在計算增值額時，需要分別用各級增值額乘以適用稅率，得出各級稅額，然后再將各級稅額相加，得出總稅額。在實際征收中，為了方便計算，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算土地增值稅稅額，具體計算公式如下：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的土地增值稅稅額=增值額×30%(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%(4)增值額超過扣除項目金額200%的土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

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1000萬元以下（含1000萬元）（‰）：2‰1000萬元以上－1億元（含1億元）（‰）：2‰1億元以上－5億元以下（含）：0．6‰5億以上：0．3‰注：（一）收費基數為開發(fā)成本總額；（二）收費采用差額定率累進分段計算。提醒：以上為行業(yè)收費標準，北京京審會計師事務所會依據企業(yè)資產總額、全年收入總額、帳務情況綜合報價。土地增值稅清算審核收費標準1000萬元以下（含1000萬元）（‰）：2‰1000萬元以上－1億元（含1億元）（‰）：2‰1億元以上－5億元以下（含）：0．6‰5億以上：0．3‰注：（一）收費基數為開發(fā)成本總額；（二）收費采用差額定率累進分段計算土地增值稅匯算清繳審核收費標準房地產開發(fā)完工產品清算鑒證；土地增值稅清算鑒證－－－－報價標準：按開發(fā)成本金額計算收?。?億元（含）以下：千分之二1億元至5億元（含）：萬分之六5億元以上：萬分之三一、土地增值稅如何計算四級超率累進稅率，每級

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一、土地增值稅清算比例計算公式《關于轉發(fā)＜關于進一步加強土地增加稅清算工作的通知＞的通知》（地稅函［2009］46號）：根據地稅發(fā)［2004］58號文件規(guī)定，結合土地增加稅征管實際情況并報經省地稅局批復同意，現對我市土地增加稅預征率作如下調整：1、對房地產開發(fā)企業(yè)建造的普通住宅，按2％的預征率預征土地增加稅；2、預計增加率大于100％且小于或等于200％的房地產開發(fā)項目，預征率為5％；預計增加率大于200％的房地產開發(fā)項目，預征率為8％。3、公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預征。二、什么是土地增值稅土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人

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一、增值稅起征點是多少增值稅起征點的幅度規(guī)定如下：1．銷售貨物的，為月銷售額5000－20000元；2．銷售應稅勞務的，為月銷售額5000－20000元；3．按次納稅的，為每次（日）銷售額300－500元。各省、自治區(qū)、直轄市可以根據實際情況，在上述規(guī)定的范圍內確定本地區(qū)適用的起征點。二、增值稅的稅收類型根據對外購固定資產所含稅金扣除方式的不同，增值稅的稅收類型可分為：1．生產型增值稅，指在征收增值稅時，只能扣除屬于非固定資產項目的那部分生產資料的稅款，不允許扣除固定資產價值中所含有的稅款。該類型增值稅的征稅對象大體上相當于國內生產總值，因此稱為生產型增值稅。2．收入型增值稅，指在征收增值稅時，只允許扣除固定資產折舊部分所含的稅款，未提折舊部分不得計入扣除項目金額。該類型增值稅的征稅對象大體上相當于國民收入，因此稱為收入型增值稅。3．消費型增值稅，指在征收增值稅時，允許將固定資產價值中所含

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