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小區(qū)的物管辦公用房。該區(qū)域也列入公攤面積。(圖文無關)Photo/何俊濤

公攤面積怎么算?大部分購房者都知道這樣一個公式：套內(nèi)建筑面積乘以公攤系數(shù)。然而公攤面積要詳細的說起來，其實是一道復雜的數(shù)學題，不是每個購房者都能算明白這筆賬的。本期買房課堂將帶你一起來算算公攤的賬。

同一戶型套內(nèi)面積不同?

小劉在某小區(qū)購買了一套新房，位于20樓，現(xiàn)在正在裝修。近日，他去參觀小區(qū)其他樓棟業(yè)主的裝修時，發(fā)現(xiàn)鄰居家與自家一模一樣戶型，室內(nèi)空間更寬敞，為什么自己家的房子看起來沒有鄰居家的寬敞?難道兩家住宅實際使用面積不一樣?

廣西禾信投資集團工程師答復：在確認了兩間房各方面數(shù)據(jù)皆一致的條件下，住宅實際使用面積確實是有可能存在面積差異的，也就是說小劉的公攤面積是大于其鄰居的公攤面積的。

公攤主要包括消防通道、通風排煙、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室及為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積，高層住戶還包含有電梯。而像小劉的這種情況主要是存在于樓棟不一，梯戶比不一樣、層數(shù)較高等。如果房屋位于頂層，還很有可能有公共門廳，因而造成了實際面積的差異。

公攤系數(shù)不同于公攤面積?

王先生通過測算套內(nèi)建筑面積乘以公攤系數(shù)，計算出開發(fā)商標注的公攤比例比自己算出的公攤比例大，公攤面積整整多出1.2平方米。起初他以為是自己算錯了，可用計算器算了3遍，結(jié)果都一樣。于是他找到了當初賣房給他的置業(yè)顧問，得到的答復是，公攤面積與公攤比例并沒有關系。這是為什么呢?

公攤面積有貓膩。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說道，置業(yè)顧問口中的公攤比例確實不等同于業(yè)主房屋的公攤，但是業(yè)主的公攤面積由該公攤系數(shù)計算而來。公攤系數(shù)是一棟建筑的總公攤面積與總套內(nèi)的面積的比例，不是單純的某套房子的公攤。各套的套內(nèi)面積乘以公攤系數(shù)，就能得到購房者應合理分攤的面積。

目前，公攤比例的誤差允許上下浮動3%，且這樣的誤差受到法律保護，而開發(fā)商則會利用公攤面積掙取額外的利潤。以王先生的例子為例，一套房子公攤多交1個多平方米的錢，按7000元/平方米的價格計算，開發(fā)商的利潤相當可觀。越是高檔小區(qū)的公攤面積越大，因為設施更加完備，因此利潤也就越大。業(yè)內(nèi)人士說道。這也就是在購房時置業(yè)顧問只會告訴你房子的公攤比例，而不會告訴購房者具體公攤面積的原因。

怎樣在公攤問題上不吃虧?

柳州市市政設計科學研究院總建筑師卓禮周答復：1.并不是低公攤的房子就一定好，雖然這樣看來住房面積會變大，甚(至)可以省掉更多的面積，但是盲目追求低公攤或許只能換來狹窄的公共空間，不僅搬動大型電器會很麻煩，親朋好友來串門時會感覺很擁擠，影響生活整體舒適性。另外，公攤越大也就預示著設備更齊全，在住戶的生活范圍內(nèi)更為安全。一般而言，公攤比例在20%的房子住戶覺得最舒適。

2.不要相信售樓部給出的公攤百分比。自己買的房子，可以自己估算公攤。購房者要注意在購房初期注意對項目進行觀察，同一棟樓是一梯幾戶;是只有樓梯還是既有樓梯又有電梯,公共設施、走廊有多少這些雖然不能幫助購房者計算出具體項目的公攤，但完全可以對兩個項目之間的公攤大小進行對比。

3.購房者在選購住宅時，要向置業(yè)顧問問清，哪些部分是算在公攤里面的，而哪些沒有。一般而言購房者最好盡可能選擇純住宅小區(qū)，以避免大堂等占地面積較大的區(qū)域造成額外的公攤。另外，很多樓盤都設計的獨立單元門廳，也可能提升公攤百分比。

4.不要相信某些開發(fā)商打出零公攤的營銷噱頭。國家對哪些面積要計入公攤已經(jīng)有明文規(guī)定，而這種情況下，開發(fā)商往往偷換概念，將公攤面積加進使用面積里，比如將陽臺面積改成房間使用面積等，因此真正意義上的零公攤住宅是根本不存在的。