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貸款買房，誰(shuí)都希望花明天的錢享受今天的幸福生活。然而，2007年宏觀調(diào)控加息風(fēng)暴仍使得大多數(shù)房貸者心有余悸。那么，2008年貸款理財(cái)，怎樣做到最省錢?專家給出了鼠年理財(cái)?shù)母鞣N辦法。

不同利率方式各有千秋

屢次加息后，越來(lái)越多準(zhǔn)備貸款買房的人開(kāi)始考慮使用固定利率還款。但是，從固定利率和浮動(dòng)利率的區(qū)別來(lái)看，固定利率是在借款人與銀行簽訂貸款合同時(shí)即設(shè)定好的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都可以按照固定利率支付利息，不會(huì)隨行就市以至加息一次，頭痛一次。浮動(dòng)利率會(huì)隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的適時(shí)調(diào)整，如果央行仍然存在持續(xù)多次加息的可能，對(duì)于新的房貸客戶而言其貸款風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)較大。

京城理財(cái)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷提醒房貸者，為了降低購(gòu)房貸款成本的支出，對(duì)于準(zhǔn)房貸者來(lái)說(shuō)，還是應(yīng)該根據(jù)當(dāng)前的宏觀調(diào)控市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)，結(jié)合各家銀行推出的業(yè)務(wù)品種的具體利率水平，以及考慮自身收入情況、提前還貸因素等，做好充足的準(zhǔn)備才能達(dá)到最終省錢的目的。

公積金貸款最省錢

2007年經(jīng)歷過(guò)六次加息后，相比商業(yè)銀行的住房貸款，公積金給借款人帶來(lái)的低利息優(yōu)勢(shì)更為明顯。

目前，商業(yè)銀行5年期以上住房貸款基準(zhǔn)利率已由年初的6.84%上調(diào)至目前的7.83%，累計(jì)加息幅度為0.99個(gè)百分點(diǎn)。5年期以上的個(gè)人住房按揭貸款，按照最優(yōu)惠利率計(jì)算，已上調(diào)至6.6555%，上調(diào)幅度為0.8415個(gè)百分點(diǎn)。加息后的公積金貸款，1-5年年利率是4.77%，6-30年年利率是5.22%。作為政策性的住房金融貸款，公積金貸款的低息優(yōu)勢(shì)，讓很多房貸一族心動(dòng)不已，所以當(dāng)之無(wú)愧地成為貸款買房者最佳省錢方法。

等額本金便于提前還貸

連續(xù)加息對(duì)準(zhǔn)備貸款購(gòu)房者構(gòu)成了巨大的心理壓力，考慮到日后提前還貸因素。專家指出，從貸款利息角度來(lái)看，等額本金方式明顯要優(yōu)于等額本息方式。

不過(guò)，等額本金的初期還貸壓力要明顯高于等額本息，所以房貸者要正確估計(jì)自身收支情況，考慮對(duì)生活質(zhì)量是否構(gòu)成影響，然后做出合理判斷。如果是高薪者或是收入多元化的人群，建議他們采用等額本金還款法，因?yàn)檫@種還款方式雖然前期資金壓力較大，但可減輕日后壓力，隨著時(shí)間的推移，越到最后還款越輕松。

如果是一位工作四平八穩(wěn)、與世無(wú)爭(zhēng)的購(gòu)房者，建議他們可以選擇等額本息還款方式。當(dāng)然，如果購(gòu)房者在貸款初期就考慮提前還貸因素的話，等額本金還款方式會(huì)更加節(jié)省些許利息，較為劃算。

提前還貸緩解壓力

2008年在新的貨幣從緊政策下，對(duì)于那些欠下銀行債，背上房奴名的房貸者們來(lái)說(shuō)，渴望通過(guò)某種方式減輕他們的貸款壓力。在這種情況下，提前還貸成為他們快速解困的便捷之路。

提前還貸雖然能夠緩解貸款者的壓力，但卻對(duì)房貸者有著較高的資金要求。盲目提前還貸，不僅會(huì)降低生活質(zhì)量，還有可能將投資的活錢變成了死錢，有時(shí)候反而會(huì)得不償失。但是，如果做好提前還貸計(jì)劃，不但能夠真正緩解房貸者壓力，同時(shí)還可以用富余的資金投資其它產(chǎn)品，創(chuàng)造更多財(cái)富。

專家指出，對(duì)于手中有些存款，銀行貸款的剩余尾款年限較短，目前對(duì)并無(wú)意投資其它產(chǎn)品的房貸者來(lái)說(shuō)，可以將銀行貸款全部提前還清，這樣也能輕松些。另外，隨著年底的臨近，不少大型企業(yè)都會(huì)為員工發(fā)放年終資金，如果房貸借款人手中確實(shí)有一小部分資金，也是可以選擇部分提前還貸的，這樣也可減少些許利息支出。

后加息時(shí)代，提前還貸的優(yōu)勢(shì)異軍突起，但是在辦理提前還貸的細(xì)節(jié)中還是有不少學(xué)問(wèn)需要房貸者注意的，像借款人提出提前還貸需要提前向銀行進(jìn)行書面或者電話申請(qǐng)、各家銀行對(duì)于提前還貸的要求與規(guī)定也有所不同、提前還貸的方式迵異不同、提前還貸是否存在風(fēng)險(xiǎn)等。

因此，專家建議，2008年貸款理財(cái)，房貸者在貸款選擇提前還貸或者其它貸款方式時(shí)，要將各銀行間的貸款產(chǎn)品仔細(xì)對(duì)比，衡量每一種還款方案的優(yōu)劣性，然后與自身生活質(zhì)量以及收入情況相比較，切實(shí)把自己的客觀條件和主觀需求進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，只有這樣才能制定出最佳省錢還款策略。

數(shù)萬(wàn)月按揭成難題

驅(qū)車回深圳的路上，李某華給自己東莞的房子算了一筆賬，竟然發(fā)現(xiàn)自己已成了樓市負(fù)翁。

2007年4月，李某華以6500元/平方米購(gòu)買了景湖春曉的兩套房子，每套100平米，總價(jià)款合計(jì)130萬(wàn)元。銀行的朋友也鼓動(dòng)我買。當(dāng)時(shí)深圳的房?jī)r(jià)也是在一路猛沖。我向工行東莞分行各交了三成按揭，近40萬(wàn)元。李說(shuō)。

到了2007年9月，景湖春曉升到7800元/平方米，2007年12月初又沖到了8800元。等于凈賺了近30萬(wàn)。當(dāng)時(shí)房貸新政已經(jīng)出臺(tái)數(shù)月，但東莞房?jī)r(jià)還是一路走高。我覺(jué)得東莞房?jī)r(jià)拐點(diǎn)還沒(méi)有到來(lái)，過(guò)了9500元我就出手。

不過(guò)，出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，李某華去年還是賣了三處東莞的房子，又補(bǔ)入了其他樓盤?？墒牵闆r說(shuō)變就變。到2007年12月14日，景湖春曉的房子又突然回落到6500元。但他不肯原價(jià)賣出，決定繼續(xù)等待。

但等候的結(jié)果是，今年2月28日，景湖春曉的均價(jià)下降到5800元/平方米。這意味著，僅僅是景湖春曉的兩棟房子，李某華就虧了14萬(wàn)元，這還不包括CPI沖高因素。

雪上加霜的是，李某華手頭的其他4套房子，也是或高或低地降了不少?；旧隙嫉屏水?dāng)初的購(gòu)買價(jià)，總共損失了50萬(wàn)元。如果扣除去年在東莞樓市賺的20萬(wàn)元，實(shí)際損失在30萬(wàn)元左右。他說(shuō)。

現(xiàn)在一個(gè)新的難題擺在了李的面前，那就是，銀行的按揭是否可以持續(xù)供應(yīng)?

為了供養(yǎng)這6套房子，李某華每月要交的按揭款是2.6萬(wàn)元。問(wèn)題在于，在前兩個(gè)月的股市說(shuō)李沒(méi)有賺到錢，春節(jié)期間回老家又有一筆大的支出。他覺(jué)得自己頂多還能維持3個(gè)月按揭。

斷供二字已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)在一些銀行的報(bào)告里。一位銀行人士對(duì)記者表示，雖然目前市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大規(guī)模的斷供現(xiàn)象，但并不排除今年會(huì)增加斷供現(xiàn)象的可能。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)調(diào)整，一些投資客將無(wú)法承擔(dān)多套房的月供支出，斷供現(xiàn)象就會(huì)出現(xiàn)，部分銀行已經(jīng)有心理準(zhǔn)備。