久久免费的精品国产v∧,精品国产一区二区三区四区色,久久国产视频,国内精品久久久久影院日本,黄色视频在线观看免费

但需要注意的是，以下四種情形國(guó)土部門將會(huì)拒辦土地證，購(gòu)房者在買房時(shí)也要多加詳勘：

1、開發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)的，但其土地出讓金尚未交納完畢；

2、開發(fā)商以劃撥方式取得土地使用證的，未經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，辦理出讓手續(xù)的；

3、在集體所有的土地上建房的；

4、開發(fā)商所取得的土地使用權(quán)權(quán)利受限制的，諸如抵押、被司法機(jī)關(guān)查封等情況。

購(gòu)買的二手房房屋土地使用證相當(dāng)于房屋產(chǎn)權(quán)的一半，如果不過(guò)戶，則會(huì)帶來(lái)一些不必要的麻煩。而且在法律上，并不被承認(rèn)是合法的房屋唯一戶主。房屋和土地是不可分割的整體，只有進(jìn)行發(fā)證登記并且兩者權(quán)利主體一致，房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益才能得到有效保護(hù)。

一、買二手房要注意哪些房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)交易有限制

如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。如軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，而大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。

2、承租人可能優(yōu)先購(gòu)買

在同等條件下，房屋的承租人具備優(yōu)先購(gòu)買該房屋的權(quán)利，所以必須得到該承租人不購(gòu)買房屋的書面承諾，或是等租賃關(guān)系結(jié)束后再購(gòu)買該套房屋。

3、房屋用途非住宅

買房自住者可不必在意這一點(diǎn)，但如果是準(zhǔn)備買房用作營(yíng)業(yè)或辦公，則應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公，就只能望房興嘆了。

4、房改房成本價(jià)未補(bǔ)足

1998年以前許多職工購(gòu)買原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的。所以，如果購(gòu)買的是當(dāng)初以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房，那么就要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6％的差價(jià)。

5、城市居民不能買農(nóng)民房

根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，農(nóng)民的房屋屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)，房屋買賣只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，一般不能直接賣給城市居民，城市居民只能向農(nóng)民租房。

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋（又稱小產(chǎn)權(quán)房屋）需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開發(fā)的，則可以上市交易。

6、未辦理房產(chǎn)證

除此之外，購(gòu)房者還需要注意，如果購(gòu)買的房子只有購(gòu)房合同和發(fā)票，而未辦理產(chǎn)權(quán)證則盡量不要購(gòu)買，這類房產(chǎn)很可能因?yàn)殚_發(fā)商的問(wèn)題，導(dǎo)致最終無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。此外，在房屋買賣交易完成的同時(shí)，買家應(yīng)要求賣方及時(shí)協(xié)助自己到房管部門辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，以防賣方看房?jī)r(jià)上漲而毀約，給買方帶來(lái)不必要的麻煩。

相關(guān)知識(shí)延伸閱讀：二、如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

（一）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”

（二）房屋買賣的所有權(quán)過(guò)戶和轉(zhuǎn)移登記，一般在購(gòu)房者購(gòu)房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過(guò)戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)證是對(duì)進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。

二、樓房土地使用權(quán)5年，實(shí)際使用年限比法定最高年限少5年之內(nèi)

購(gòu)房者在購(gòu)買樓房土地使用權(quán)時(shí)，房?jī)r(jià)中包含了土地出讓金的部分，在取得產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也取得了土地使用權(quán)，該土地的使用期從開發(fā)商取得土地使用證之日算起，只不過(guò)在房屋買賣過(guò)程中，土地的使用權(quán)人由開發(fā)商變?yōu)橘?gòu)房者，如果開發(fā)商在4年前就取得了土地證，那么這套房屋的土地使用時(shí)間就是從四年前開始算的，你購(gòu)買了這套房屋，在無(wú)形中，土地使用期限就減少了4年。當(dāng)然，樓房的實(shí)際使用年限不太可能完全達(dá)到法定最高土地使用年限。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)流程下來(lái)，即使一切順利也往往需要兩三年時(shí)間，可以說(shuō)，實(shí)際使用年限比法定最高年限少5年之內(nèi)，都可視之為正常情況。但造成年限“縮水“的原因很多，不同情況要區(qū)別對(duì)待，有些原因是客觀因素造成的，有的則是人為因素造成的，例如開發(fā)商閑置土地不及時(shí)開發(fā)。針對(duì)此類土地，杭州市今年已經(jīng)采取了措施，對(duì)占用耕地連續(xù)兩年未使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，無(wú)償收回土地使用權(quán)；對(duì)非占用耕地的長(zhǎng)期閑置的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，也要依法進(jìn)行處理。

另外，提醒購(gòu)房者應(yīng)該注意的是，和開發(fā)商簽訂商品房銷售合同時(shí)，開發(fā)商必須將竣工時(shí)間、交付時(shí)間、入住時(shí)間等重要的進(jìn)度安排明確告知購(gòu)房者。并在商品房銷售合同中約定延期交付賠償金額，如遭遇延期交付，購(gòu)房者可以要求賠償。