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商品房交付遭遇糾紛怎么解決？

來源：法律編輯整理時間： 2023-05-07 08:35:40 98 人看過

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步發(fā)展、經(jīng)濟形勢的變化及人們法制意識的增強，房屋交付環(huán)節(jié)產(chǎn)生的糾紛逐漸增多。商品房交付是商品房買賣過程中的重要一環(huán)，牽涉當(dāng)事各方重大利益，引發(fā)了社會各界廣泛關(guān)注。

所謂商品房的交付，即指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定以及相關(guān)商品房買賣合同或商品房預(yù)售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向商品房買受人交付，商品房買受人檢驗商品房并接受房屋的行為。對于房屋的的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，除非合同當(dāng)事人對商品房的交付要件作出其他具體明確的約定。因此，在實踐中，“領(lǐng)鑰匙”等方式可以視作對房屋的交付使用。

商品房交易市場中采取的期房銷售模式導(dǎo)致了購房者在簽訂合同支付購房款后并不能很快取得房屋。為此，買賣雙方在商品房合同中對房屋交付的時間作了一個約定，圍繞著這個交付時間雙方約定了違約責(zé)任：開發(fā)商逾期交房的，承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金；購房者逾期付款的，開發(fā)商有權(quán)據(jù)實延期交付房屋。

關(guān)于商品房交付條件可供選擇的有：商品房經(jīng)驗收合格、商品房經(jīng)綜合驗收合格、商品房經(jīng)分期綜合驗收合格、商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件以及自行約定的條件?，F(xiàn)實生活中選擇最多的是“商品房經(jīng)驗收合格”和“商品房經(jīng)綜合驗收合格”。若驗收出現(xiàn)一般質(zhì)量問題包括：裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔(dān)更換、重做、維修和賠償損失

的責(zé)任。交付房屋時，出賣人必須提供室內(nèi)空間檢測報告，否則買受人有權(quán)拒絕接受。

雙方約定的交房期限屆滿，開發(fā)商由于多種原因未能交付給購房者。出賣人遲延交付房屋，在催告后三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違

約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外如果出現(xiàn)了逾期交付的情形，開發(fā)商可以據(jù)實以書面形式履行及時告知義務(wù)。若沒有對逾期交房的違約金作出明確約定的，就按同地段同類房屋租金的標(biāo)準(zhǔn)來計算購房者的實際損失。

房屋交付后，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第八條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由商品房買受人承擔(dān)；商品房買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由商品房買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第九條

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十一條根據(jù)民法典第五百六十三條

的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十二條

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十三條

商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

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2024-03-14

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1、在第三方的協(xié)助下，糾紛的當(dāng)事人自愿進行協(xié)商，通過自愿達(dá)成和解來解決爭端。2、仲裁。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以提請仲裁機關(guān)居中判明事實，分清責(zé)任，依法作出裁決。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，當(dāng)事人必須執(zhí)行。3、訴訟。即依法向人民法院提起訴訟，以解決房地產(chǎn)糾紛。在第三方的協(xié)助下，糾紛的當(dāng)事人自愿進行協(xié)商，通過自愿達(dá)成和解來解決爭端。2、仲裁。房地產(chǎn)糾紛發(fā)生后，公民可以提請仲裁機關(guān)居中判明事實，分清責(zé)任，依法作出裁決。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動，其裁決具有法律效力，當(dāng)事人必須執(zhí)行。3、訴訟。即依法向人民法院提起訴訟，以解決房地產(chǎn)糾紛。訴訟解決：依法向法院提起訴訟如果您遇到了無法通過訴訟解決的問題，您可以考慮向法院提起訴訟。在這個過程中，如果您無法找到被告，法院將采取公告送達(dá)的方式，確保判決生效后您的債務(wù)得到清償。在庭審中，如果您無法出席，您可以申請缺席審判

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1．請您尋求當(dāng)?shù)胤课莨芾砭只蛘呦M者協(xié)會的協(xié)助，與開發(fā)商進行友好協(xié)商并索要賠償；2．在房產(chǎn)交付之后，若開發(fā)商未能按照合同規(guī)定按時交房，您有權(quán)拒絕支付物業(yè)費用、管理費用以及冬季采暖費用（直到開發(fā)商解決了逾期交房的問題并且獲得您同意之后，方能繼續(xù)支付）；3．如果經(jīng)過協(xié)商仍無法達(dá)成共識，您有權(quán)依法向法院提起訴訟，請求開發(fā)商對您因此而遭受的經(jīng)濟損失進行賠償?！吨腥A人民共和國民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第五百七十八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔(dān)違約責(zé)任。第五百七十九條當(dāng)事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務(wù)的，對方可以請求其支付。第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠

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商品房認(rèn)購書
如何解決商品房認(rèn)購書糾紛？

1、商品房認(rèn)購書糾紛有哪些?(1)關(guān)于購房者與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購書后，是否必須簽訂商品房買賣合同的糾紛。在實踐中，可能發(fā)生購房者在訂立了商品房認(rèn)購書后又不想買房的情況，同時開發(fā)商也可能出于各種原因不與購房者訂立商品房買賣合同的情況，從而發(fā)生糾紛。(2)關(guān)于定金約定的糾紛。合同當(dāng)事人如果違反合同約定義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)定金罰則。因為簽署正式買賣合同并不能視為認(rèn)購方的義務(wù)，商品房認(rèn)購書中定金顯然不屬于這種情況。由此，產(chǎn)生的糾紛也是常有的事情。(3)關(guān)于認(rèn)購人變更的糾紛?，F(xiàn)實生活中，很多炒房者與開發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購書后，又將商品房認(rèn)購書賣給第三人，而開發(fā)商考慮到各方面的情況，而拒絕與第三人簽訂商品房買賣合同，或者要求與原認(rèn)購人簽訂商品房買賣合同，從而發(fā)生糾紛，也是經(jīng)常發(fā)生的事情。2、發(fā)生商品房認(rèn)購書糾紛該怎么辦?(1)如果購房者認(rèn)為商品房認(rèn)購書有失公平，可以與開發(fā)商協(xié)商，訂立補充協(xié)議。在與開發(fā)

2023-06-10

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商品房糾紛
解決商品房糾紛的起訴流程

如果購買商品房后買家認(rèn)為房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題可以暫時拒絕簽收房屋，委托給相關(guān)的鑒定機構(gòu)進行鑒定，所鑒定的結(jié)果作為證據(jù)留存。隨后到商品房所在地的人民法院起訴，注意由于是商品房糾紛，屬于不動產(chǎn)專屬管轄。將起訴狀，房地產(chǎn)開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照信息，所留存的相關(guān)證據(jù)交到法院立案即可。該如何應(yīng)對商品房質(zhì)量糾紛《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七條：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時，人民法院可以根據(jù)公平責(zé)任原則和誠實信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)?！边@一條規(guī)定是有關(guān)法官在特殊情況下運用自由裁量權(quán)重新分擔(dān)舉證責(zé)任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對舉證責(zé)任特殊規(guī)定的范圍。本條明確將兩個民事法律的基本原則“公平責(zé)任原則”和“誠實信用原則”寫入法條作為創(chuàng)作。在實踐中，房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此，簽訂合同時應(yīng)注

2023-07-01

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