[置業(yè)]:買樓不能只看室內(nèi)面積
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 18:42:32
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由于近年地產(chǎn)商賣樓時發(fā)水的程度愈來愈嚴重，以至消費者愈加把注意力放在實用面積上，連特首在施政報告時，也得把它放入議題，承諾會規(guī)管地產(chǎn)商，須以實用面積作為公布呎價的唯一標準。有些更激進的意見，甚至認為實用面積，應(yīng)以室內(nèi)可鋪地氈的呎數(shù)為準。我擔心這種意見會發(fā)展得愈來愈偏頗，以至令消費者在買樓時，失去全面兼顧的能力;并可能令地產(chǎn)商在興建樓宇時，刻意把一些原來可以放在公用地方的設(shè)施也放進室內(nèi)，以增大實用面積。這種發(fā)展，并不一定對消費者有利。
很多消費者都不知道，原來我們買樓時，所買得的并非單一的個別單位。
我們所買到的業(yè)權(quán)其實包括三大部分：(一)單位所占地權(quán)的比例。屋契上通常都不會說單位的面積，只會說單位占整個地產(chǎn)項目的地權(quán)多少eqalandndividedshares(相等但不可分割的股份。)這樣，樓宇將來需要重建時，單位的業(yè)主就可以循這個比例去分享自己在土地上的權(quán)益。由于這些股份是不可分割的，單位業(yè)主不能單獨拆卸重建，單位與單位之間的利益是相互融合的。(二)某個單位的單獨使用權(quán)，不容他人干擾。(三)整個項目的公共地方的共同使用權(quán)及管理權(quán)。有關(guān)的權(quán)益與責任會寫在大廈公契中，內(nèi)容包括管理費如何分攤，維修如何決定，以及業(yè)主立案法團如何組織等。
由此可見，買樓實是一種非常復雜的決定，不宜把注意力只集中在某個單位的室內(nèi)。如果不是住獨立屋，我們每天出門，都要坐電梯，經(jīng)走廊，我們可以不為公用地方而付出代價嗎?因此，地產(chǎn)商在賣樓時要我們一并購買整個大廈的建筑面積不是全無道理的。問題是建筑面積該如何計法，該有清晰的定義，不容地產(chǎn)商胡亂作大。
我擔心，如果消費者都只著眼單位的室內(nèi)，地產(chǎn)商亦會減少公共地方的資源投放，公用面積會愈加縮窄，公共設(shè)施會愈來愈少。地產(chǎn)商可能會為每戶都設(shè)一垃圾處理房(以方便環(huán)保分類為名，爭取不用計入地積比率)，并以分體式冷氣代替窗口機，在露臺附近安裝主機散熱。這樣，計算單位自身的面積時一定會多些。不排除發(fā)展商會設(shè)想出更極端的增大室內(nèi)面積的設(shè)計。這種發(fā)展都不一定對消費者有利。
因此，我認為政府不應(yīng)只規(guī)管實用面積的定義，更應(yīng)該為市民已經(jīng)習慣使用的建筑面積下定義。定法可以很簡單，就是以單位自身的實用面積，除以所有單位的總實用面積;得出的比例就可以拿來分攤整個項目的建筑面積。在計算整個項目的建筑面積時，凡獲政府寬免的面積(即不用計入地積比率的面積)，地產(chǎn)商亦應(yīng)寬免消費者。既然政府可以不計地產(chǎn)商地價，地產(chǎn)商亦應(yīng)該不計消費者樓價。這樣，整個項目的建筑面積一點不難計，以地皮面積乘地積比率即可得。這個定義非常簡單，地產(chǎn)商一定難以作弊。
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