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問：個人住房轉(zhuǎn)讓時應(yīng)如何計算繳納個人所得稅?

答：對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

計算公式為：個人所得稅=(轉(zhuǎn)讓收入額—房屋原值—轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金—合理費(fèi)用)×20%

根據(jù)《通知》規(guī)定，房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金、合理費(fèi)用的扣除自2006年8月1日起按新的規(guī)定執(zhí)行。

問：房屋原值應(yīng)如何計算?

答：商品房：購置該房屋時實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。

經(jīng)濟(jì)適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實(shí)際支付的房價款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。

問：城鎮(zhèn)拆遷安置住房的原值又怎樣計算?

答：城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其原值分別為：

1、房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購置房屋的，為購置該房屋實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi);

2、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費(fèi);

3、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額;

4、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。

問：計算公式中的稅金與合理費(fèi)用分別包括什么?

答：轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

問：不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，如何計算繳納個人所得稅?

答：《通知》規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。

《通知》明確，省級地方稅務(wù)局或省級地稅局授權(quán)的地市級地稅局可根據(jù)納稅人出售住房的所處位置、建造時間和房屋類型、住房平均價格水平等實(shí)際情況，在住房轉(zhuǎn)讓收入1%-3%的幅度內(nèi)確定。

問：納稅人在個人住房轉(zhuǎn)讓繳納個人所得稅時享有哪些合法權(quán)益?

答：《通知》規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金;對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。