分期首付或?qū)⒆》啃刨J引至危險方向
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 16:02:16
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世華財訊廣州等地監(jiān)管部門近期已叫停開發(fā)商分期首付、墊付首付款的促銷行為。分析人士認為，通過分期首付開發(fā)商可以拿購房者訂單套現(xiàn)銀行按揭貸款，但此違規(guī)操作構(gòu)成非法金融業(yè)務活動，同時將加大銀行房貸風險。
廣州市國土房管局近期明確表示，禁止分期首付等違反國家房貸政策的銷售形式。深圳市國土房管局也已于近日正式叫停分期首付，并向全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)文，禁止分期首付行為。這表明今年以來國內(nèi)各個城市頻現(xiàn)開發(fā)商墊首付的做法，已經(jīng)引起了監(jiān)管部門對銀行個人住房信貸資產(chǎn)質(zhì)量的擔憂。
平安證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員劉某輝向世華財訊表示，近期北京、廣州、深圳等地開發(fā)商打出了分期首付、墊付首付款的促銷樓盤旗號。相似的場景還發(fā)生在成都、福州、南寧等諸多城市。這種促銷手段曾在兩年前樓市低迷時出現(xiàn)過，在消失了兩年之后，如今又卷土重來在多個城市上演。
分析師認為，分期首付對開發(fā)商有好處，因為其可以用購房者訂單套現(xiàn)銀行按揭貸款，作為期房開發(fā)的滾動甚至啟動資金。開發(fā)商這種墊小錢套大錢的違規(guī)操作，將會使銀行替開發(fā)商飲鴆止渴。而且這種行為明顯是不合法的，因為其違反了國家關于房貸首付比例的相關政策。
廣州房地產(chǎn)專家韓某同表示，開發(fā)商為購房者墊付部分首付款，實際上就是變相地降低了銀行對貸款者的資格審核門檻，讓銀行把錢貸給了那些不夠條件向銀行貸款的客戶，從而把一些按揭還款能力較弱的人吸引入市。這跟美國的次貸是相似的，一旦危機暴發(fā)會給開發(fā)商和銀行帶來雙重風險。
對此，銀河證券銀行業(yè)分析師張某并不認同，她指出，將分期首付、墊付首付款引申為中國式次貸未免有些牽強。因為美國次貸危機起因主要是由于資產(chǎn)衍生工具發(fā)展太快，相比之下，中國商業(yè)銀行房貸業(yè)務只是一次性貸款，而且國內(nèi)商業(yè)銀行對此一向比較謹慎。所以只要房價相對穩(wěn)定，就不會產(chǎn)生類似美國次貸的風險。
廣州中澤律師事務所律師周某忠表示，開發(fā)商承諾購房人可以不付首期或少付首期房款即可從銀行取得住房按揭貸款，是開發(fā)商在樓市低迷條件下單方面的促銷行為。開發(fā)商承諾購房者在數(shù)十個月內(nèi)分期償還首期房款，其實質(zhì)屬于發(fā)放中短期住房貸款的行為。作為商品房的出賣人，開發(fā)商無權(quán)經(jīng)營商業(yè)銀行業(yè)務，其行為構(gòu)成非法金融業(yè)務活動。
中國銀監(jiān)會主席劉某康曾表示，他確定中國不會發(fā)生類似美國的次貸危機。支持他這一判斷的最大理由，正是因為中國不允許降低房貸首付款比例，中國不可能零首付。然而，目前在多個城市的房地產(chǎn)市場上再次現(xiàn)身的分期首付，正在將住房信貸引至一個危險的方向。
央行與銀監(jiān)會2007年聯(lián)合發(fā)布的《中國人民銀行、中國銀行(601988行情,股吧)業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》規(guī)定，對于購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款不得低于30%；對于已經(jīng)利用貸款購買住房、又申請貸款購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%。
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