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樓盤土地使用權(quán)抵押后開發(fā)商可否銷售商品房?

2005年9月，鐘先生與位于珠海市香洲某樓盤開發(fā)商簽訂了一份購買商鋪的《商品房買賣合同》，合同簽訂后，鐘生支付了購房定金二萬元。之后，鐘生在珠海市房地產(chǎn)登記交易中心查詢到：開發(fā)商銷售的上述商鋪存在土地使用權(quán)及在建工程抵押的情況，同時(shí)也有已銷售的房產(chǎn)被注銷抵押登記的記錄，抵押權(quán)人是某銀行。于是鐘先生認(rèn)為開發(fā)商銷售的商鋪存在抵押，銷售是違法、是欺詐客戶的行為，便拒絕再支付余款及辦理相關(guān)手續(xù)，并揚(yáng)言要向開發(fā)商索賠。

鐘先生咨詢：

一、土地使用權(quán)及在建工程抵押后，開發(fā)商能否銷售上述商鋪?

二、本案的開發(fā)商是否存在欺詐行為?鐘先生能否索賠?

劉奕賢律師(廣東運(yùn)勝律師事務(wù)所)：

類似本案土地使用權(quán)及在建工程抵押的情況，其實(shí)在房地產(chǎn)開發(fā)中這種現(xiàn)象并不鮮見。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，便把所開發(fā)樓盤的土地使用權(quán)及在建工程抵押給銀行，這是自然而然的事。但當(dāng)開發(fā)商的樓盤在取得預(yù)售許可證時(shí)，預(yù)售證上會(huì)標(biāo)明土地使用權(quán)已被抵押，抵押權(quán)人同意預(yù)售字樣，并且當(dāng)客戶與開發(fā)商簽訂了購房合同，交了款項(xiàng)后，開發(fā)商會(huì)根據(jù)這些購房資料向銀行提出注銷該商品房抵押的申請，銀行會(huì)按程序同意注銷，房地產(chǎn)登記交易中心也會(huì)在房地產(chǎn)抵押登記表附記欄上注明已注銷該商品房抵押登記。因此，對于作為抵押權(quán)人的銀行，注銷抵押后就意味著不再存在優(yōu)先受償?shù)膯栴}，即使開發(fā)商與銀行存在債權(quán)債務(wù)糾紛，也不會(huì)危及買受人的利益;所以，對鐘先生提出的第一個(gè)問題，因開發(fā)商與抵押權(quán)人的銀行存在抵押與注銷抵押的默契及配合，開發(fā)商是可以銷售本案的商鋪的。從另一角度來看，如果銀行不同意注銷抵押登記，買受人也就辦不了預(yù)售登記，開發(fā)商資金就難以回籠，還貸就有困難，銀行的風(fēng)險(xiǎn)也加大了，容易導(dǎo)致開發(fā)商與銀行兩敗俱傷，對發(fā)展房地產(chǎn)明顯不利，因此，銀行是很樂意對已銷售的商品房進(jìn)行注銷抵押登記的。

至于本案的開發(fā)商是否存在欺詐的行為，答案是否定的。因?yàn)樵谡麄€(gè)銷售過程包括銀行同意注銷抵押登記、房地產(chǎn)登記交易中心注銷抵押登記等各個(gè)環(huán)節(jié)，都是公開進(jìn)行的，也不損害房屋買受人的利益，不存在最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛司法解釋中有關(guān)欺詐行為的構(gòu)成要件。同樣，鑒于前述理由，鐘先生提出索賠沒有依據(jù)。

□律師提示：

購房人的法律意識、風(fēng)險(xiǎn)意識增強(qiáng)了，這本來是好事，但對于在進(jìn)行房地產(chǎn)交易中存在的一些較為專業(yè)的問題，或交易中的某些細(xì)節(jié)、程序，買受人可能理解不深，認(rèn)識不透。建議這類客戶多向熟悉房地產(chǎn)專業(yè)的人士進(jìn)行咨詢，以免產(chǎn)生不必要的擔(dān)心甚至糾紛。