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簽訂房屋買賣合同時(shí)需要注意什么,房屋買賣合同無(wú)效的情形有哪些
來(lái)源:法律編輯整理 時(shí)間: 2023-05-03 20:12:06 306 人看過(guò)

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簽訂房屋買賣合同時(shí)需要注意什么,房屋買賣合同無(wú)效的情形有哪些?

【律師解讀】

簽訂房屋買賣合同時(shí)需要注意什么。

(1)仔細(xì)閱讀合同

簽訂商品房買賣合同時(shí)購(gòu)房者要具有強(qiáng)烈的合同意識(shí),知道在合同中盡可能地爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。因此,在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同:提出質(zhì)疑,對(duì)于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。

(2)要掌握開發(fā)商的基本情況

簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況,包括開發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)業(yè)績(jī),并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件,如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。

(3)合同文本是否規(guī)范

應(yīng)了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本,如果不是,應(yīng)當(dāng)提出疑問(wèn)并特別注意合同條款的內(nèi)容。

(4)要查清楚要買的商品房是否已作了抵押

購(gòu)房者在買房前,一定要弄清楚所購(gòu)房屋的基本情況,如果房產(chǎn)在購(gòu)買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系,抵押權(quán)人就有可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),這樣,購(gòu)房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證,甚至?xí)萑胍粓?chǎng)糾紛之中。

(5)要注意核實(shí)開發(fā)商給予的承諾

購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),要對(duì)開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí),并在合同中進(jìn)行約定,否則購(gòu)房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。

(6)付款方式的選擇

如果在合同中選擇分期付款,應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長(zhǎng)付款的間隔時(shí)間,以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。

(7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對(duì)裝修的許諾,而應(yīng)在購(gòu)房合同中將房?jī)?nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚,這樣才能最大限度地保護(hù)自己的利益。

(8)房屋面積的計(jì)算

在簽合同時(shí)應(yīng)與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少,根據(jù)全國(guó)的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定,開發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi),購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)選擇的計(jì)價(jià)方式,對(duì)建筑面積的誤差比進(jìn)行限定,并約定相關(guān)的違約責(zé)任

(9)交房期限的約定以及逾期責(zé)任

開發(fā)商對(duì)延期交房常借故推脫責(zé)任,因此在簽約時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。

(10)違約責(zé)任

簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款,對(duì)違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來(lái),這樣便于操作。

(11)解決爭(zhēng)議的辦法

當(dāng)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商解決爭(zhēng)議時(shí),商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法:一是提請(qǐng)仲裁,二是提起訴訟。兩者只能擇其一,如果雙方合法地選擇了仲裁條款,將不能再向法院起訴。

(12)簽訂補(bǔ)充協(xié)議

對(duì)商品房買賣合同中未盡事項(xiàng)要進(jìn)一步補(bǔ)充,如:將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來(lái)其內(nèi)容,只有這樣,才能有力地約束開發(fā)商,維護(hù)自己的權(quán)益。

房屋買賣合同無(wú)效的情形有哪些。

(一)房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的,(現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形,房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓)

(二)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。

(三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。

(四)商品房預(yù)售違法的。

(五)在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。

(六)其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。

對(duì)這些特殊情形,應(yīng)具體分析而不宜一概認(rèn)為無(wú)效。

(一)房屋買賣未采用書面形式。

(二)賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權(quán)證書的房屋買賣合同。

(三)沒有辦理過(guò)戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的。

(四)房屋共人擅自轉(zhuǎn)讓的行為。

(五)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)村居民房屋的合同。

(六)城市公房私自買賣的問(wèn)題。

另外,有些地方的公房轉(zhuǎn)讓合同不同于其他的房地產(chǎn)買賣合同,通常雙方轉(zhuǎn)讓的是房屋的使用權(quán),這樣嚴(yán)格說(shuō)就不再屬于房地產(chǎn)買賣合同。

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2025年10月23日 12:35
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    房屋買賣合同如果有以下情形屬于無(wú)效合同:1.雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)一方或者雙方不具有相應(yīng)的民事行為能力;2.雙方在簽訂合同時(shí)意思表示不真實(shí);3.合同的內(nèi)容違反法律法規(guī)或者違背公序良俗。合同無(wú)效后,行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失;各方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。一、合同不生效的法律后果合同不生效之后,該合同的雙方當(dāng)事人無(wú)需履行合同,并且如果合同有一方給付了另一方財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)返還,無(wú)法返還的,必須折價(jià)補(bǔ)償。對(duì)于合同不生效有過(guò)錯(cuò)的,需要賠償對(duì)方因?yàn)楹贤簧г馐艿綋p失。根據(jù)2021年實(shí)施的《民法典》第一百五十七條規(guī)定,民事法律行為無(wú)效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后,行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失;各方都有過(guò)
    2023-03-23
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  • 2024房屋買賣合同無(wú)效情形有幾種
    一、房屋買賣合同無(wú)效情形有幾種房屋買賣活動(dòng)中可能導(dǎo)致合同無(wú)效的情形如下:(一)無(wú)民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國(guó)《民法典》的規(guī)定,無(wú)民事行為能力人由其法定代理人代理實(shí)施民事行為。因此,無(wú)民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨(dú)立簽訂房屋買賣合同,否則,買賣合同無(wú)效。無(wú)民事能力人一般是指未滿十歲的兒童、精神病人;(二)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進(jìn)行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng),他們進(jìn)行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。限制行為能力人主要指年滿十歲未滿十八歲的未成年人以及不能完全辨認(rèn)自己行為后果的人;(三)一方欺詐另一方所簽訂的房屋買賣合同。指房屋買賣一方以捏造事實(shí)或隱瞞真相等欺騙手段,致使對(duì)方當(dāng)事人發(fā)生錯(cuò)誤
    2024-01-13
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  • 簽訂房屋買賣合同需要注意哪些,流程是怎樣的
    一、簽訂房屋買賣合同需要注意哪些簽訂房屋買賣合同需要注意:1.注意開發(fā)商是否具有相關(guān)的手續(xù),例如《商品房預(yù)售許可證》、土地使用權(quán)證等;2.注意房屋質(zhì)量、面積等合同條款是否與實(shí)際一致;3.關(guān)于過(guò)戶登記、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決等方面是否約定明確。二、簽訂房屋買賣合同的流程簽訂房屋買賣合同的流程如下:1.簽訂《認(rèn)購(gòu)書》。《認(rèn)購(gòu)書》是商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件。2.簽訂《商品房買賣合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》。購(gòu)買人在簽訂《認(rèn)購(gòu)書》后,應(yīng)當(dāng)在《認(rèn)購(gòu)書》中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)簽訂正式的《商品房買賣合同》。3.與開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貸款合同》。4.辦理預(yù)售登記。商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買人簽訂商品房預(yù)售合同(即《商品房買賣合同》)。買賣雙方應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。5.《商品房抵押貸款合
    2023-05-03
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  • 買賣房屋合同有什么注意的
    法律綜合知識(shí)
    最主要注意的應(yīng)該是看兩證,一個(gè)是國(guó)有土地使用證,一個(gè)是預(yù)售許可證。一定要看原件,要看清楚預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),以確保將來(lái)順利的辦理產(chǎn)權(quán)證?!吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百九十六條,買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。
    2024-04-27
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  • 買賣房屋需要簽什么合同
    轉(zhuǎn)讓合同
    按照我國(guó)相關(guān)規(guī)定買房子需要簽購(gòu)房合同,購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì);各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確。當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。一、買賣房屋的流程是怎樣的買賣房屋的流程是這樣的:(一)買賣雙方持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格,拿受理單。(二)房地產(chǎn)管理部門核查。(三)繳納契稅等交易稅費(fèi)。(四)房地產(chǎn)管理部門核發(fā)新的房屋產(chǎn)權(quán)證。《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理:1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格;3、房地產(chǎn)管理
    2023-06-22
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    確認(rèn)合同無(wú)效的情形有: 1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,從而損害國(guó)家利益的; 2、惡意串通,損害國(guó)家、集體或者是第三人利益的; 3、以合法形式掩蓋非法目的的; 4、損害社會(huì)公共利益的;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。 合同無(wú)效是指合同... 更多>

    #合同無(wú)效
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      山西在線咨詢 2022-02-07
      簽訂商品房買賣合同的注意事項(xiàng):許多購(gòu)房者在房屋交付時(shí)才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當(dāng)初開發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠(yuǎn),或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒有作規(guī)定,無(wú)從追究開發(fā)商的責(zé)任。因此,認(rèn)真簽好商品房買賣契約,是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障。簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的,那就是格式合同是不可修改的。許多購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從,大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)
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      是房屋出售時(shí),權(quán)利登記僅為賣方一人的,基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則,買方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人,其與賣方之間簽訂的買賣合同,應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買方存有過(guò)錯(cuò),與賣方惡意串通,損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時(shí),權(quán)利登記為數(shù)人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定,在其他權(quán)利人事后不予追認(rèn)的情況下,應(yīng)認(rèn)定買賣合同無(wú)效;但買方有理由相信賣方有代理權(quán),符合表見代理構(gòu)成
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      重慶在線咨詢 2022-04-15
      房屋買賣落戶購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾點(diǎn): 1、戶籍核查 在簽訂房屋買賣合同之前,一定要事先了解清楚所交易房屋的戶口情況,如有必要,應(yīng)要求房主本人帶上房產(chǎn)證及身份證原件到戶口所在的公安機(jī)關(guān)(通常為戶籍所在地的管轄派出所)戶籍科查詢。 2、明確戶口遷出時(shí)間和違約責(zé)任 一定要在合同中明確約定戶口遷移的時(shí)限及違約責(zé)任,提高賣房人的違約成本,以此敦促賣房人嚴(yán)格按照合同履行。一旦出現(xiàn)賣房人延期履行或者不履行的情況,
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      寧夏在線咨詢 2022-08-30
      注意事項(xiàng)一:謹(jǐn)防面積縮水。 注意事項(xiàng)二:謹(jǐn)防代繳稅費(fèi)陷阱。在合同中最好約定“出賣人不得將買受人交納稅費(fèi)作為交接該商品房的條件”。如果購(gòu)房人選擇由開發(fā)商代繳稅費(fèi),最好約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)向購(gòu)房人出具繳納稅費(fèi)發(fā)票等憑證,這樣可以有效防止開發(fā)商挪用資金。 注意事項(xiàng)三:預(yù)防經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)內(nèi)購(gòu)買商品房的風(fēng)險(xiǎn)。 注意事項(xiàng)四:不要誤將開發(fā)商資料備案義務(wù)等同為辦理房產(chǎn)證義務(wù)如果購(gòu)房人要委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)在
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      陜西在線咨詢 2022-03-14
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