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簽訂房屋買賣合同時(shí)需要注意什么,房屋買賣合同無(wú)效的情形有哪些?
【律師解讀】
簽訂房屋買賣合同時(shí)需要注意什么。
(1)仔細(xì)閱讀合同
簽訂商品房買賣合同時(shí)購(gòu)房者要具有強(qiáng)烈的合同意識(shí),知道在合同中盡可能地爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。因此,在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同:提出質(zhì)疑,對(duì)于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。
(2)要掌握開發(fā)商的基本情況
簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況,包括開發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)業(yè)績(jī),并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件,如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。
(3)合同文本是否規(guī)范
應(yīng)了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本,如果不是,應(yīng)當(dāng)提出疑問(wèn)并特別注意合同條款的內(nèi)容。
(4)要查清楚要買的商品房是否已作了抵押
購(gòu)房者在買房前,一定要弄清楚所購(gòu)房屋的基本情況,如果房產(chǎn)在購(gòu)買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系,抵押權(quán)人就有可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),這樣,購(gòu)房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證,甚至?xí)萑胍粓?chǎng)糾紛之中。
(5)要注意核實(shí)開發(fā)商給予的承諾
購(gòu)房者在簽訂合同時(shí),要對(duì)開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí),并在合同中進(jìn)行約定,否則購(gòu)房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。
(6)付款方式的選擇
如果在合同中選擇分期付款,應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長(zhǎng)付款的間隔時(shí)間,以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。
(7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
購(gòu)房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對(duì)裝修的許諾,而應(yīng)在購(gòu)房合同中將房?jī)?nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚,這樣才能最大限度地保護(hù)自己的利益。
(8)房屋面積的計(jì)算
在簽合同時(shí)應(yīng)與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少,根據(jù)全國(guó)的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定,開發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi),購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)選擇的計(jì)價(jià)方式,對(duì)建筑面積的誤差比進(jìn)行限定,并約定相關(guān)的違約責(zé)任。
(9)交房期限的約定以及逾期責(zé)任
開發(fā)商對(duì)延期交房常借故推脫責(zé)任,因此在簽約時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因,而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。
(10)違約責(zé)任
簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款,對(duì)違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來(lái),這樣便于操作。
(11)解決爭(zhēng)議的辦法
當(dāng)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商解決爭(zhēng)議時(shí),商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法:一是提請(qǐng)仲裁,二是提起訴訟。兩者只能擇其一,如果雙方合法地選擇了仲裁條款,將不能再向法院起訴。
(12)簽訂補(bǔ)充協(xié)議
對(duì)商品房買賣合同中未盡事項(xiàng)要進(jìn)一步補(bǔ)充,如:將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來(lái)其內(nèi)容,只有這樣,才能有力地約束開發(fā)商,維護(hù)自己的權(quán)益。
房屋買賣合同無(wú)效的情形有哪些。
(一)房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的,(現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形,房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓/地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓)
(二)侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。
(三)因欺詐而轉(zhuǎn)讓商品房的。
(四)商品房預(yù)售違法的。
(五)在商品房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的。
(六)其他的法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。
如司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭(zhēng)議的等。
對(duì)這些特殊情形,應(yīng)具體分析而不宜一概認(rèn)為無(wú)效。
(一)房屋買賣未采用書面形式。
(二)賣方轉(zhuǎn)讓沒有所有權(quán)證書的房屋買賣合同。
(三)沒有辦理過(guò)戶手續(xù)而引起發(fā)一方反悔的。
(四)房屋共人擅自轉(zhuǎn)讓的行為。
(五)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)村居民房屋的合同。
(六)城市公房私自買賣的問(wèn)題。
另外,有些地方的公房轉(zhuǎn)讓合同不同于其他的房地產(chǎn)買賣合同,通常雙方轉(zhuǎn)讓的是房屋的使用權(quán),這樣嚴(yán)格說(shuō)就不再屬于房地產(chǎn)買賣合同。
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確認(rèn)合同無(wú)效的情形有: 1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,從而損害國(guó)家利益的; 2、惡意串通,損害國(guó)家、集體或者是第三人利益的; 3、以合法形式掩蓋非法目的的; 4、損害社會(huì)公共利益的;違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的。 合同無(wú)效是指合同... 更多>
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