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退出的宅基地由政府出資復(fù)墾成耕地復(fù)墾后增加的建設(shè)用地指標有償調(diào)劑使用，所得收益回哺農(nóng)村建設(shè)

寧波對農(nóng)村宅基地的管理、利用方式，即將開始歷史性的變革。昨天市國土資源局發(fā)布消息說，市政府已經(jīng)出臺《關(guān)于加強農(nóng)村住房制度改革和住房集中改建用地管理的實施意見》。在這份被簡稱為農(nóng)村住房兩改的新政策中，目前尚被粗放利用著的農(nóng)村宅基地將被盤活，并成為各方關(guān)注的焦點——它們將會讓很多村民從此成為城鎮(zhèn)居民、住進可上市交易的商品住房，還會緩解寧波城市建設(shè)用地緊張的局面、加速城市化進程

據(jù)國土部門介紹，在農(nóng)村住房兩改新政策出臺后，預(yù)計市級相關(guān)部門及各地政府部門將會依照政策規(guī)定，相繼出臺相關(guān)具體操作方案。而最先實施兩改的農(nóng)村，預(yù)計會是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的城中村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外那些村民愿意整村搬遷的農(nóng)村。

關(guān)鍵詞：宅基地換房

關(guān)鍵數(shù)據(jù)：250平方米、60平方米、25平方米

摘要：農(nóng)民以宅基地換取的房屋集中建造，分為兩類：一類可上市交易，一類可出租但不允許轉(zhuǎn)讓。

按照農(nóng)村住房兩改新政策，今后寧波將通過舊村改造、農(nóng)村居民住房集中建設(shè)和宅基地置換城鎮(zhèn)住房等途徑，鼓勵村民放棄宅基地申請或退宅還耕，原則上不再采取單一、分散的農(nóng)村宅基地分配方式，進而促進農(nóng)村居住點相對集中，村民向城鎮(zhèn)集聚，提高農(nóng)村建設(shè)用地利用效率。

其中最受關(guān)注的宅基地換房問題，政策明確，這類房屋集中建造，建成后即是農(nóng)民集中居住區(qū)。按用于建造農(nóng)民集中居住區(qū)的土地的性質(zhì)不同，農(nóng)民以宅基地換取的城鎮(zhèn)房屋分為兩類：一類是產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和城市商品住房基本無異、可上市交易的房屋;一類是土地性質(zhì)仍為集體、可出租但不允許轉(zhuǎn)讓的房屋。

具體而言，新建的農(nóng)民集中居住區(qū)，如果選址是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，則用于建房的土地，可以以國有建設(shè)用地使用權(quán)供地。其中，以政府部門或事業(yè)單位作為用地主體的，可以以劃撥方式供地，經(jīng)批準可補辦出讓手續(xù)后轉(zhuǎn)為國有出讓;以企業(yè)、村社團體或個人為用地主體的，應(yīng)以招標、拍賣或掛牌出讓方式供地——這類國有土地在出讓時，出讓文件中應(yīng)明確住宅套型、銷售價格、銷售對象、配套用房處置等。

在這樣兩類性質(zhì)的土地上(即國有出讓、國有劃撥)建成的房屋，就是和城市商品住房類同的房屋。建房土地為國有出讓性質(zhì)的，農(nóng)民取得房屋后，可辦理完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證和土地證，允許上市交易;建房土地為國有劃撥性質(zhì)的，農(nóng)民取得的房屋也可辦理房產(chǎn)證、土地證，也允許上市交易，不過之前需補繳土地出讓金。

國土部門介紹說，這類類同于商品住房的房屋，一般會按照城鎮(zhèn)住宅小區(qū)建設(shè)標準建造，形式主要為多層、小高層或高層。符合宅基地換城鎮(zhèn)住房的村民，在換取這類房屋時，原則上戶均建筑面積不得超過250平方米或人均建筑面積不超過60平方米。具體的建筑面積標準，將由各地結(jié)合本地實際確定。

但需要注意的是，農(nóng)村住房兩改新政策明確，對這些可上市交易的商品性住房實行動態(tài)監(jiān)管制度，規(guī)定自身住房必須按人均25平方米以上(以套為單位)作為基本生活住房，一定期限內(nèi)不準交易，具體事宜將由各縣(市)區(qū)政府規(guī)定并監(jiān)管。

新建的農(nóng)民集中居住區(qū)如果選址在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外，用于建房的土地原則上由政府部門以集體使用方式供應(yīng)。農(nóng)民以宅基地換取的是在這類性質(zhì)的土地上建造的房屋，可辦理房產(chǎn)證和集體建設(shè)用地使用權(quán)證，允許出租，但不得轉(zhuǎn)讓(法律法規(guī)和政策規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的除外)。

至于用以建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)的土地來源，新政策明確，在年度土地利用計劃管理中，要確保將市切塊下達新增建設(shè)用地總量的10%以上(含增減掛鉤指標和周轉(zhuǎn)指標)用于農(nóng)村住房建設(shè)。

關(guān)鍵詞：宅基地復(fù)墾

關(guān)鍵數(shù)據(jù)：30萬元/畝

摘要：因宅基地復(fù)墾而新增的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，首先用于建設(shè)農(nóng)村集中居住區(qū)及農(nóng)村公共配套設(shè)施，剩余指標可有償調(diào)劑。

那么，農(nóng)民退出來的宅基地怎么利用?按照農(nóng)村住房兩改新政策的規(guī)定，這些宅基地以及其他農(nóng)村集體建設(shè)用地，主要是將之復(fù)墾為耕地。

復(fù)墾的資金，一部分是省里給的補助，其余由市和各縣(市)區(qū)、開發(fā)區(qū)(園區(qū))按一定比例承擔(dān)。復(fù)墾產(chǎn)生的新增耕地，新政策明確歸村集體所有。

那么政府能從農(nóng)村宅基地復(fù)墾中得到什么樣的收獲呢?國土部門介紹說，復(fù)墾會產(chǎn)生農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾指標——簡單而言，即農(nóng)村建設(shè)用地減少了、耕地增加了，寧波的城鎮(zhèn)建設(shè)用地量就能相應(yīng)增加。

按照新政策，因宅基地復(fù)墾而新增加的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，各地政府首先要用于建設(shè)農(nóng)村集中居住區(qū)及農(nóng)村的公共配套設(shè)施。剩余的用地指標，新政策明確可有償調(diào)劑，用于拓展城鎮(zhèn)建設(shè)用地空間。這意味著，現(xiàn)在寧波需求比較大而用地指標卻比較緊張的各類城鎮(zhèn)建設(shè)項目，如道路等基礎(chǔ)設(shè)施項目、企業(yè)廠房建設(shè)項目、房地產(chǎn)開發(fā)項目等等，今后其所需的用地指標可從農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾指標中調(diào)劑——這顯然對加快寧波的工業(yè)化及城市化進程、保證寧波經(jīng)濟的增長等，都有好處。

特別值得關(guān)注的是，新政策明確，復(fù)墾項目是在新政策出臺后批準立項的，其產(chǎn)生的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾指標有償調(diào)劑價格，每畝不低于30萬元。國土部門介紹說，這些資金由各地政府管理使用，主要回哺農(nóng)村建設(shè)，用于復(fù)墾項目、農(nóng)村住房兩改及配套設(shè)施建設(shè)。

農(nóng)村住房兩改意義何在?

據(jù)國土部門介紹，農(nóng)村住房兩改的意義，從微觀方面看，能夠增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入、改善農(nóng)民居住條件、健全農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等。

農(nóng)村住房兩改后，農(nóng)村宅基地制度能夠與城市住房制度接軌，很多農(nóng)民的宅基地會換成商品住房。商品住房可上市交易的性質(zhì)，顯然有助于增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。同時，宅基地換取的房屋多是按城鎮(zhèn)住宅小區(qū)標準建設(shè)的，這相當(dāng)于農(nóng)民住進了和城市住宅小區(qū)一樣的地方，居住條件能夠由此得到改善。此外，農(nóng)村住房兩改后產(chǎn)生的農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾指標有償調(diào)劑收益回哺農(nóng)村，也將解決農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、公共服務(wù)體系不全等問題。

從宏觀方面看，農(nóng)村住房兩改能夠直接改變農(nóng)村宅基地粗放利用甚至空置的現(xiàn)狀，提高土地使用效率。同時，還能在不減少全市耕地總量的基礎(chǔ)上，間接增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標，進而緩解當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)用地緊張的局面，加快寧波的工業(yè)化、城市化進程以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展步伐。