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眾所周知，責(zé)令限期拆除決定或曰通知是實(shí)踐中在征收拆遷領(lǐng)域頻繁出現(xiàn)的一份文書(shū)。

其特點(diǎn)就在于，能夠在很短的時(shí)間內(nèi)將被征收人的房屋實(shí)施行政強(qiáng)拆，而完全不必?fù)?dān)心申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行所必需的時(shí)間成本和嚴(yán)格的司法審查。

那么責(zé)令限期拆除決定真的是“萬(wàn)能”的嗎?什么樣的房屋，都能以這樣一份“一以貫之”的文書(shū)威逼強(qiáng)拆嗎?

答案當(dāng)然是否定的。

任何一種法律文書(shū)，都有其依法能夠適用并發(fā)揮效力的前提條件，責(zé)令限期拆除決定自然也不會(huì)例外。

一言以蔽之，對(duì)于合法房屋，只有一種強(qiáng)拆的途徑，即人民法院裁定的司法強(qiáng)拆，無(wú)論是城市中的國(guó)有土地上房屋還是農(nóng)村的宅基地上房屋概莫能外。

拆除合法房屋所依據(jù)的文書(shū)，在國(guó)有土地上叫征收補(bǔ)償決定，在農(nóng)村集體土地上叫責(zé)令交出土地決定。

由于“房隨地走”，當(dāng)土地被責(zé)令交出后，地上的房屋自然也就不復(fù)存在了。

而責(zé)令限期拆除決定，則是針對(duì)各類違法建筑而下達(dá)的行政決定，一般認(rèn)為其在法律層面上屬于行政強(qiáng)制措施。

于是，我們的問(wèn)題就變成了，究竟您的房屋是不是違法建筑。

如果不是，那么責(zé)令限期拆除決定再厲害，也和您沒(méi)有多大關(guān)系。

問(wèn)題就又回到了面臨征收時(shí)的違建認(rèn)定上。

對(duì)于國(guó)有土地上房屋，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第24條的規(guī)定可作為最主要的依據(jù)，對(duì)于房屋征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記(即無(wú)證)的建筑要由多部門進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，才能確定其究竟是否屬于違法建筑，是否不予補(bǔ)償。

而這個(gè)調(diào)查、認(rèn)定的依據(jù)，主要是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定。

這里需要指出的是，實(shí)踐中究竟是不是違建，在認(rèn)定環(huán)節(jié)不宜僅根據(jù)是不是有證而簡(jiǎn)單粗暴的加以處理，而是要充分考慮到涉案建筑對(duì)規(guī)劃的影響和歷史現(xiàn)實(shí)狀況。

而在這一認(rèn)定環(huán)節(jié)，通常多部門會(huì)出具一個(gè)“認(rèn)定結(jié)果”的文件。

北京在明律師事務(wù)所的王金龍律師所代理的一起案件中，這一白紙黑字的結(jié)論意見(jiàn)竟在征收方無(wú)法與被征收人就補(bǔ)償安置事宜達(dá)成一致時(shí)遭征收方的矢口否認(rèn)，最終在庭審質(zhì)證中才被律師發(fā)現(xiàn)并敏銳捕捉到，而征收方卻表示“被征收人不配合拆遷，那么我就認(rèn)定你違法”。

由此可見(jiàn)，究竟認(rèn)定結(jié)果如何，是被征收人需要重點(diǎn)關(guān)注的一個(gè)事情。

完全信任征收方的說(shuō)辭，是靠不住的。

而在農(nóng)村集體土地上，則又可分為兩種情形。

《土地管理法》第77條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

此種情形下的責(zé)令限期拆除決定，作出主體為縣國(guó)土局，執(zhí)行需要申請(qǐng)人民法院進(jìn)行裁定，而不能行政強(qiáng)拆，其針對(duì)的是農(nóng)民在宅基地以外的非建設(shè)用地上實(shí)施的違法占地建房行為。

而另一種則是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第65條規(guī)定的情形，主要表現(xiàn)依舊是房屋沒(méi)證。

而這種現(xiàn)象，在我國(guó)農(nóng)村是極為普遍的，甚至一些地方整村整村都是這樣的自建房。

這里有兩件事兒需要廣大農(nóng)民關(guān)注。

一、宅基地不應(yīng)超占面積

如果超了，在辦理登記時(shí)要按下列情況處理：

1.1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在《條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大用地面積的，可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

簡(jiǎn)言之，1982年以前在宅基地上建房“越界”且后來(lái)沒(méi)有再蓋的，原則上可視為合法建筑予以登記頒證，進(jìn)而獲取征收補(bǔ)償。

2.

1982年《條例》實(shí)施起至1987年《土地管理法》實(shí)施時(shí)止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過(guò)部分按當(dāng)時(shí)國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

也就是說(shuō)，這期間的“越界”部分，交罰款后是可以視為合法建筑的。

3.1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。

其面積超過(guò)各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行登記。

實(shí)踐中，“按有關(guān)規(guī)定作出處理”并不意味著完全不予補(bǔ)償，只是在補(bǔ)償方案中會(huì)對(duì)這部分單獨(dú)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，通常會(huì)低于有證部分而已。

二、自建房必須嚴(yán)格履行建房程序

簡(jiǎn)單講，先要在本村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)并張榜公布，村批準(zhǔn)通過(guò)后報(bào)到鄉(xiāng)里，鄉(xiāng)里審核同意后報(bào)到縣里審批，最終才能獲批宅基地開(kāi)始建房。

實(shí)踐中一些農(nóng)民習(xí)慣了“向村長(zhǎng)打個(gè)招呼”就開(kāi)始建房的方式，從嚴(yán)格意義上說(shuō)這是可能為自己留下利益隱患的。

一旦土地征收到來(lái)，這樣的未經(jīng)嚴(yán)格依法審批建造的房屋就有可能面臨較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，而難以達(dá)到被征收人心中滿意的補(bǔ)償。

在明拆遷律師最后想強(qiáng)調(diào)的是，即便是“打招呼就建”的自建房，實(shí)踐中也不宜被簡(jiǎn)單認(rèn)定為違建而不予補(bǔ)償，更不應(yīng)在拆遷時(shí)直接以“責(zé)令限期拆除決定”來(lái)威脅強(qiáng)拆。

這里面最主要的道理，就是一個(gè)“歷史遺留問(wèn)題”，即農(nóng)村宅基地及其上房屋的登記確權(quán)頒證工作始終落實(shí)不利，而農(nóng)村村民的居住、生活需要卻是長(zhǎng)期客觀存在的現(xiàn)實(shí)。

無(wú)證就是違建，從法理上或許不錯(cuò)，但從情理、事理上是完全不通的。

如今即便要“矯枉”，也必須基于確保被征地農(nóng)民居住生活條件的前提之上，而不可把責(zé)任一股腦全推到群眾身上。

我們的結(jié)論就是，責(zé)令限期拆除決定，不得用于對(duì)合法房屋的拆除，更不得在對(duì)于無(wú)證房屋的認(rèn)定、處置環(huán)節(jié)肆意使用。

被征收人在面臨這一文書(shū)時(shí)一定要保持冷靜，及時(shí)咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，爭(zhēng)取通過(guò)法律途徑對(duì)其提起程序，保障自己的補(bǔ)償權(quán)益不因此而大幅減損。