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一、商品房預(yù)售是什么？

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售主要具有以下特征：

（一）商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。也就是說簽訂合同以后，購房者提前把全部或部分房款按照合同約定的方式支付給開發(fā)商，雙方在合同中約定了一個期限，開發(fā)商在這個期限之內(nèi)將房子按照合同約定的質(zhì)量規(guī)格建好，期限到來時，開發(fā)商要依照合同的約定將房產(chǎn)交付給購房者。

（二）商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未完成，所以國家加強了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范和管理。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了專門的規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后一定時限內(nèi)必須向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和國土管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、什么情況下商品房預(yù)售合同無效？

我國法律規(guī)定：商品房的預(yù)售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機構(gòu)銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

對于委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)進行商品房預(yù)售的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介服務(wù)機構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須取得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在預(yù)售商品房或進行商品房預(yù)售宣傳時，要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書，委托書必須載明委托單位的權(quán)限。

因此，如果不具有銷售資格而進行銷售，那么簽訂的商品房預(yù)售合同自然是無效的。

此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)若不滿足下列任意條件，其簽訂的商品房預(yù)售合同也是無效的：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

三、商品房預(yù)售合同無效怎么辦？

房屋買賣合同依法被確認無效或者被撤銷，自始不具有法律約束力，所購房屋應(yīng)退還給開發(fā)商，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購房人已交購房款。此外，因開發(fā)商的過錯導(dǎo)致合同無效或者被撤銷，購房人可以請求返還已付購房款及利息，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償因此所遭受的損失。