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一、購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議要如何簽訂

購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買(mǎi)合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷(xiāo)合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。

（一）應(yīng)該明確的把售樓書(shū)和其他廣告的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

（二）明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷(xiāo)合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

（三）要明確按揭辦不下來(lái)的話(huà)，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買(mǎi)房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。

（四）明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開(kāi)發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

（五）應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

二、民法典合同補(bǔ)充協(xié)議的效力如何

當(dāng)補(bǔ)充合同的約定與主合同的約定發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)該以時(shí)間在后的約定條款為準(zhǔn)執(zhí)行。所以，補(bǔ)充合同的效力優(yōu)于主合同的效力。

時(shí)間在后的約定，實(shí)際上是對(duì)主合同的原約定的重新修訂，該新約定是補(bǔ)充合同的精要和實(shí)質(zhì)。

如果仍以主合同的原條款為準(zhǔn)執(zhí)行，那就失去了補(bǔ)充合同存在的意義。

三、購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議分為哪幾類(lèi)

（一）關(guān)于免費(fèi)贈(zèng)送住宅設(shè)備、設(shè)施的補(bǔ)充協(xié)議。發(fā)展商如許諾免費(fèi)贈(zèng)送IDD電話(huà)、進(jìn)口家具、電器，可以在補(bǔ)充協(xié)議上載明，但為了防止歧義，最好標(biāo)明贈(zèng)送項(xiàng)目的品牌、產(chǎn)地、廠(chǎng)家等，以后萬(wàn)一在履行過(guò)程中有糾紛時(shí)，亦有憑有據(jù)了，不會(huì)因口說(shuō)無(wú)憑而吃啞巴虧。

（二）關(guān)于購(gòu)房入戶(hù)的補(bǔ)充協(xié)議。如所購(gòu)商品房符合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)購(gòu)房入戶(hù)的規(guī)定，且開(kāi)發(fā)商承諾代為辦理有關(guān)手續(xù)，購(gòu)房者可要求簽訂關(guān)于此問(wèn)題的補(bǔ)充協(xié)議，且在協(xié)議中訂明：如開(kāi)發(fā)商不能在約定期限內(nèi)辦妥入戶(hù)手續(xù)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，所付一切費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商如數(shù)退回。

（三）關(guān)于銀行按揭的補(bǔ)充協(xié)議。這是近幾年在付款方式上出現(xiàn)的新問(wèn)題。為解決購(gòu)房資金不足的難題，開(kāi)發(fā)商可委托某一家或幾家銀行為其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)提供購(gòu)房按揭，但按揭的年限與成數(shù)發(fā)展商無(wú)權(quán)決定，須由貸款銀行根據(jù)購(gòu)房者提供的資料來(lái)最后確定，一般在購(gòu)房合同簽訂后的一個(gè)月內(nèi)才能知曉。因此為降低風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自身權(quán)益，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商就此問(wèn)題簽訂補(bǔ)充協(xié)議，在協(xié)議中訂明：如按揭申請(qǐng)不為銀行所接納，購(gòu)房者有權(quán)解除合同；如按揭成數(shù)與年限低于特定值（如七成十年），購(gòu)房者可要求變更付款方式等等。