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隨著“國(guó)五條”各地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸回歸平靜。房地產(chǎn)市場(chǎng)是這10年最熱門(mén)的投資，也是爭(zhēng)議最多的投資，說(shuō)到為什么投資房產(chǎn)，一個(gè)較為一致的答案是中國(guó)缺少投資渠道，不投房產(chǎn)投什么？

有這樣一個(gè)案例：父母現(xiàn)在有50萬(wàn)閑置現(xiàn)金，想買(mǎi)一套公務(wù)員小區(qū)轉(zhuǎn)讓房，是別人轉(zhuǎn)讓的名額，房子還沒(méi)建，估計(jì)在建好，說(shuō)是有兩期一共4萬(wàn)套，現(xiàn)在要交房子定金也算是首付10萬(wàn)和名額出讓費(fèi)5萬(wàn)。父母和我現(xiàn)在都有自己的住房，房子買(mǎi)來(lái)的目的就是投資，在大理下關(guān)，3千一平，160平?，F(xiàn)在疑問(wèn)就是這樣的房投資價(jià)值大不大，好買(mǎi)賣(mài)嗎，如果投資周期過(guò)長(zhǎng)是不是失去了投資意義呢，還有一種選擇是我在昆明付首付30萬(wàn)左右買(mǎi)一套小的商品房投資，哪個(gè)更好一點(diǎn)呢？

在房地產(chǎn)的投資方面需要注意些什么？如何投資房地產(chǎn)？

從定義上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象來(lái)獲取收益的投資行為。投資房產(chǎn)的對(duì)象按地段分投資市區(qū)房和郊區(qū)房；按交付時(shí)間分投資現(xiàn)房和期房；按賣(mài)主分投資一手房和二手房；按房產(chǎn)類(lèi)別分投資住宅和投資商鋪。

房地產(chǎn)投資過(guò)程

房地產(chǎn)投資過(guò)程實(shí)際上就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程。房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的過(guò)程，對(duì)此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一章已經(jīng)進(jìn)行了一定的闡述，房地產(chǎn)投資過(guò)程與開(kāi)發(fā)過(guò)程是類(lèi)似的，不過(guò)其側(cè)重點(diǎn)不同。概括而言，房地產(chǎn)投資過(guò)程大體可分為投資分析、土地開(kāi)發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)及房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)這四個(gè)大的階段。

1、投資分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是個(gè)大量資金運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個(gè)難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過(guò)程。投資決策準(zhǔn)確，是確保整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。反之，投資決策失誤，就會(huì)導(dǎo)致重大損失。因此，慎重地進(jìn)行決策，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要前提。要保證投資決策成功，就必須在市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)真做好可行性分析研究。

因此，只有在計(jì)劃階段中的可行性分析確定后，整個(gè)計(jì)劃才可能付諸實(shí)施，而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進(jìn)行。投資者必須了解在計(jì)劃評(píng)估過(guò)程中，可能會(huì)因?yàn)樵馐艿南拗贫髂承┬薷?，因此，投資者在作可行性分析這個(gè)步驟時(shí)，并不能將其當(dāng)作單純的接受或否決的過(guò)程，它實(shí)際上還包括了重新評(píng)估與修正的功能。通常，在一些較大項(xiàng)目中，為了確保投資決策成功，可行性分析要反復(fù)研究，在正式?jīng)Q策之前，可作可行性研究，以保證投資決策的準(zhǔn)確性。

2、土地開(kāi)發(fā)權(quán)的獲得

這一過(guò)程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價(jià)程序。當(dāng)在計(jì)劃時(shí)期確定投資計(jì)劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來(lái)考慮的要點(diǎn)，如完全買(mǎi)斷，還是合作開(kāi)發(fā)，或是部分使用權(quán)（如地上權(quán)），或長(zhǎng)期租賃等。

在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時(shí)，要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價(jià)的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過(guò)程中，是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)批租形式獲得土地，還是從二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)，要詳細(xì)評(píng)估投資計(jì)劃與各種融資機(jī)會(huì)，以選擇最有利的融資方式。

3、房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，首先要取得政府立項(xiàng)和規(guī)劃的許可。立項(xiàng)和規(guī)劃涉及到資金運(yùn)作及水、電、煤、路等各項(xiàng)配套條件，是一個(gè)相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱(chēng)為開(kāi)發(fā)前期工作時(shí)期。

在上述前期工作完成之后，方可進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)開(kāi)發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，然后尋找建筑商進(jìn)行營(yíng)造。在整個(gè)營(yíng)造過(guò)程中，投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開(kāi)發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時(shí)，融資活動(dòng)又成為一項(xiàng)重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機(jī)會(huì)與融資條件，以保證建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度及按時(shí)竣工完成，成為此時(shí)融資活動(dòng)的主要目標(biāo)。

4、房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)

在房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段主要的工作，包括：

一是必須有完善的營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃。

包括確定目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)者，擬定適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)策略及營(yíng)銷(xiāo)組織以求順利銷(xiāo)售。

二是實(shí)際的銷(xiāo)售活動(dòng)，

包括根據(jù)市場(chǎng)狀況及可能條件采取的各種促銷(xiāo)手段，以及如簽約、收取訂金、過(guò)戶(hù)登記等具體手續(xù)。

三為融資活動(dòng)的進(jìn)行。

由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷(xiāo)的過(guò)程中，常常需要替買(mǎi)者安排有利的融資計(jì)劃以吸引買(mǎi)者，因此融資特別是購(gòu)房抵押貸款及各項(xiàng)分期付款的活動(dòng)也會(huì)成為這一階段的重要工作。

在這一階段中，某些已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷(xiāo)售為目的，或者因銷(xiāo)售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，即以經(jīng)營(yíng)謀利為目的。經(jīng)營(yíng)的形態(tài)主要分為兩大類(lèi)：

一類(lèi)是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類(lèi)租賃的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險(xiǎn)較小，但是一般而言報(bào)酬可能較低。

二類(lèi)則是由投資者自己經(jīng)營(yíng)管理，此時(shí)投資者可能獲取較高的報(bào)酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營(yíng)運(yùn)的風(fēng)險(xiǎn)，而且收益亦不穩(wěn)定。已開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營(yíng)階段要依據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)，采取不同的管理活動(dòng)，如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實(shí)際從事?tīng)I(yíng)業(yè)的必要管理活動(dòng)等。

此外，由于房地產(chǎn)是價(jià)高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個(gè)投資過(guò)程中必須認(rèn)真考慮的。