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投資商場鋪大忌:過度散賣

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-10 22:40:56 157 人看過

商場鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對比較高，投資者入市需慎重。

廣州業(yè)內(nèi)流傳著這樣一句話：“做鋪的不買鋪，買鋪的不做鋪”。意思是真正做生意的人不會買鋪，只會租鋪經(jīng)營。他們認(rèn)為，與其把大量資金用于購買商鋪，還不如租鋪令資金周轉(zhuǎn)更靈活，同時也能減少自己的資金壓力。而購買商鋪的人，則往往并不是自己用作經(jīng)營的，一般的目的是出租獲利。如果能順利租出去，而且租戶經(jīng)營得又好，就能獲得不錯的租金回報(bào)?？墒?，如果商鋪?zhàn)獠怀鋈ィ瑯I(yè)主的損失也就可想而知了。

任何商鋪投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的。眼光精準(zhǔn)運(yùn)氣又好的投資者，自然可獲得豐厚的回報(bào)，甚至可以“一鋪養(yǎng)三代”?？墒牵啼佂顿Y一旦失敗，所帶來的虧損就不是普通業(yè)主所能承受得了。

在本專題，記者通過兩個商鋪投資案例，結(jié)合中原地產(chǎn)商鋪投資專家的分析，為各位打算投資商鋪的人士提供一些專業(yè)的提點(diǎn)。

商鋪投資已經(jīng)日漸走入普羅大眾的視線，商場鋪更是得到許多投資者和商家的青睞。然而，投資商場鋪并非如“門外漢”想象的那么簡單，投資稍有不慎，“觸礁”事件隨時可能發(fā)生。

前車之鑒：旺地商鋪為何不旺

位于北京路商圈內(nèi)的某廣場是近年涌現(xiàn)的大型百貨商場，然而，該商場早期的一波三折無論是對發(fā)展商還是商戶來說，都造成了經(jīng)濟(jì)損失。

該廣場從開發(fā)到完成建設(shè)耗時超過10年，導(dǎo)致發(fā)展商資金回籠周期加長，以至于該廣場一建成就選擇了散賣場內(nèi)商鋪以圖快速回籠資金的經(jīng)營下策。業(yè)權(quán)分散為商場日后的統(tǒng)一經(jīng)營埋下了隱患。

其次，該廣場的經(jīng)營定位不準(zhǔn)，最初的定位為中高檔的傳統(tǒng)百貨，租售金額均較高。事實(shí)上，若從事傳統(tǒng)百貨業(yè)，該廣場的實(shí)力未必及得上在北京路穩(wěn)扎穩(wěn)打多時的廣百百貨。而且，他們也忽略了北京路步行街的臨街鋪也是其有力的競爭對手。

某商業(yè)城也是北京路商圈中又一個剛開始就賣散了商鋪，導(dǎo)致日后難以統(tǒng)一經(jīng)營，一直半紅不紫的典型案例。

該商業(yè)城從推出開始就標(biāo)榜項(xiàng)目為“地鐵交匯站上蓋物業(yè)”，吸引了不少中小型投資者紛紛進(jìn)場。而發(fā)展商急于套現(xiàn)，把商場進(jìn)行了整鋪散賣，使商場的門面鋪全部出售一空，致使商場落成后很長一段時間內(nèi)無法進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，最終導(dǎo)致商場難以全面開業(yè)。

政策明令禁止售后包租

早在2001年6月1日，國務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》中就明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。

近期，針對這種類似包租的宣傳，建設(shè)部再次指出：“售后包租等銷售形式含有融資或者變相融資的內(nèi)容以及房地產(chǎn)升值或者投資回報(bào)的承諾，涉嫌違反建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條及國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條等有關(guān)規(guī)定。”

投資商場鋪大忌：過度散賣

對個人投資者而言，中原地產(chǎn)商鋪專家提醒，商場鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)相對比較高。投資者入市需慎重。

1.前期考察不可少。應(yīng)了解發(fā)展商背景，對項(xiàng)目進(jìn)行考察，了解商場的位置、項(xiàng)目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理等情況。不要只看發(fā)展商片言只語的宣傳語。

2.整鋪散售要小心。一般中小型投資者能涉足的商場鋪項(xiàng)目都是采取散賣形式出售的，所以，投資者要有足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識，并盡量選擇散賣比例比較低（低于4成）的項(xiàng)目，這樣對運(yùn)營商日后的統(tǒng)一經(jīng)營管理和投資者的獲利都比較有保障。

3.實(shí)地選址有秘訣。如果資金相對充足，可以選擇門面鋪，最好還是具有雙門面的鋪。若資金比較少時，也要盡量選擇電梯出入口或走廊位。也可以選址在大型品牌旁的商鋪。

4.證照齊備才收鋪。項(xiàng)目具備“五證”是前提：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。買家和租戶在商場通過消防、綜合驗(yàn)收，并領(lǐng)取市場許可證和工商登記后才可辦理“收鋪”程序。

投資商場鋪大忌:過度散賣投資商場鋪大忌:過度散賣

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法律綜合知識
大商場包租商鋪合法嗎

在現(xiàn)有的法律法規(guī)體系中，商鋪返租模式被普遍認(rèn)為屬于非法行為。這主要體現(xiàn)在以下兩個方面：第一，商鋪返租本身作為一種商業(yè)操作手法，實(shí)際上違反了相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；商鋪返租是指房地產(chǎn)開發(fā)商在將一個大型商業(yè)項(xiàng)目分割成眾多面積較小的產(chǎn)權(quán)商鋪之后，將這些商鋪出售給中小業(yè)主。同時，買賣雙方會簽訂返租協(xié)議，其中約定在合約期內(nèi)，商鋪的所有權(quán)仍然歸開發(fā)商持有，并且由開發(fā)商負(fù)責(zé)經(jīng)營與管理。此外，開發(fā)商還需按照約定向每一位小業(yè)主定期支付一定金額的租金回報(bào)。第二，對于開發(fā)商來說，商鋪返租策略無疑是快速回籠資金的有效手段之一；然而，對于我們這些普通的投資者而言，商鋪返租則如同一塊誘人的大蛋糕，每年都能帶來相當(dāng)可觀的投資回報(bào)率，相較于投資住宅或者寫字樓等其他物業(yè)類型，這種優(yōu)勢尤為明顯且顯著?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

2024-05-09

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公司利潤
商場的商鋪可以買賣嗎

大型商場的鋪位分兩種：一種是實(shí)際的鋪位，你買多少就是多少，你擁有一個實(shí)體的鋪位。出租的時候是按照實(shí)際的鋪?zhàn)映叽绯鲎狻Ｄ愕匿佔(zhàn)幽茏舛嗌馘X就是多少錢。另一種是經(jīng)營權(quán)。你不擁有實(shí)際的鋪位，而只擁有一定比例的所有權(quán)。商場在出租的時候可以打亂所有的鋪位，從新分割，然后按照大家購買出資的比例支付租金收益。一、干股怎么分紅其實(shí)和實(shí)股一樣，按照比例分紅。也就是說干股是一種變相的現(xiàn)金獎勵，取決于持股比例和公司利潤。如果公司利潤越高，持股份額也越大，那么分紅也就越多。原始股是指公司還沒有上市之前的股票，一般都是企業(yè)為了獎勵員工發(fā)行的。如果公司一旦上市，收益就可以大大增加。比如股神巴菲特投資可口可樂公司就是一個很好的例子。但是公司如果不幸倒閉了，這些原始股就變成了債務(wù)，員工可以按比例得到補(bǔ)償。干股在沒有上市之前，如果想售賣的話必須得到公司的同意并且只能多少錢買入就多少錢賣出去。二、商場門面轉(zhuǎn)讓需要注意哪些問題1

2023-06-26

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