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淺談物業(yè)管理企業(yè)的服務性

來源：法律編輯整理時間： 2023-06-10 21:00:13 241 人看過

上世紀80年代，中國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，我國的物業(yè)管理行業(yè)也隨之誕生，并逐步發(fā)展壯大。最初，物業(yè)管理企業(yè)隸屬于開發(fā)商的售后服務體系，后來，逐漸發(fā)展成為負責進行施工監(jiān)理、驗收、前期介入的專業(yè)公司。今天，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為對物業(yè)進行專業(yè)管理的公司，物業(yè)管理服務從立項開始，一直延伸到維護外墻、保修電梯和設備設施以及控制污染和噪音。物業(yè)管理公司通過有效的管理服務使其所管理的物業(yè)保值增值，并使業(yè)主過上舒適的生活。

一、物業(yè)管理企業(yè)的服務性更多表現(xiàn)在對業(yè)務管理流程的合理分工和有效監(jiān)控物業(yè)管理的市場化發(fā)展到一定程度，就要逐步發(fā)展成為管理服務的系統(tǒng)集成商，成為真正意義上的專業(yè)化管理和服務，這是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。

在計劃經(jīng)濟體制下，房管局、房管所和單位房產(chǎn)部門包攬了對房屋設施的分配、調(diào)劑和維修管理等全部工作，舊的傳統(tǒng)觀念直至現(xiàn)在仍影響著許多人。自從物業(yè)管理介入公共物業(yè)，不少人仍視物業(yè)管理公司為房管所服務方式的延續(xù)。所以，物業(yè)管理企業(yè)要提高對管理服務過程的掌控能力，與分包服務企業(yè)進行全方位的溝通，將管理要求及管理理念準確傳遞下去，在保證管理效果的同時督促分包服務企業(yè)提升服務質(zhì)量，創(chuàng)造更多價值。

在北京市人大常委會內(nèi)務司法辦公室召開的加強社區(qū)建設，構建和諧社會的意見和建議座談會上，不少人大代表提出目前北京的物業(yè)管理發(fā)展中還存在五個方面的問題，即：開發(fā)建設遺留問題仍然嚴重困擾和影響物業(yè)管理;部分物業(yè)管理企業(yè)服務不規(guī)范;業(yè)主大會成立難;業(yè)主委員會與社區(qū)居委會關系不順，業(yè)主自律機制不完善;老舊居住區(qū)推行物業(yè)管理難度大。目前北京的大多數(shù)物業(yè)糾紛是由開發(fā)建設期間的遺留問題所引發(fā)的，這類問題主要包括擅自更改規(guī)劃、不按標準建設配套設施、物業(yè)質(zhì)量不合格、面積縮水、公用面積分攤有爭議等。另外，物業(yè)服務質(zhì)量不高、收費標準不明和服務標準不能及時公布也引起了不少物業(yè)糾紛。北京市隆安律師事務所律師陳旭認為，購房合同本身存在陷阱。很多業(yè)主在簽訂購房合同或收房的時候，在被迫或根本不明白的情況下，同意了一些關于今后物業(yè)管理服務的一些約定。這很容易在入住后引起物業(yè)糾紛。

2005年10月30日，朝陽法院采取堵被窩方式對57戶長年拒交物業(yè)管理費的業(yè)主進行強制執(zhí)行，對16人進行了司法拘留。

按照《物業(yè)管理條例》的解釋：我國的物業(yè)管理在發(fā)展初期帶有濃厚的管理特點，但是，物業(yè)管理的產(chǎn)生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務的需求，從本質(zhì)上說就是業(yè)主的服務需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務的結(jié)合，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系是被服務人與服務提供人的關系。物業(yè)管理企業(yè)是服務者不是管理者?？梢哉f，物業(yè)管理本質(zhì)是服務，是業(yè)主行使財產(chǎn)權、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務。

物業(yè)管理企業(yè)要通過專業(yè)社會化分工達到業(yè)務提升的目的。物業(yè)管理公司按照服務約定，需要定期向物業(yè)管理委托方遞交管理報告、費用開支報告、各類服務供應商服務評估報告、年度費用預算報告等。在常規(guī)的清潔、保安、綠化及工程、設備、車位等諸多方面，有效地消除各類安全隱患和不穩(wěn)定因素，最大限度地發(fā)揮設備功能，降低故障率，降低能量消耗水平，延長物業(yè)和設備使用壽命，確保各種設施設備安全、可靠、高效地運行。

物業(yè)管理承擔著兩大任務:其一是使物業(yè)資產(chǎn)保值增值，其二是資產(chǎn)生命周期的延長。物業(yè)管理項目的使用年限越長、項目的保值增值趨勢越好。

現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)不僅要在高效率、人性化的管理理念設計下有效實施管理服務，還要向新的物業(yè)管理領域拓展。社會中有各種類型的綜合寫字樓、商務中心、酒店、康樂中心、會所、地鐵、火車站、機場、醫(yī)院、學校等，這都需要物業(yè)管理企業(yè)提供服務。

目前，我國物業(yè)管理服務行業(yè)仍然恪守誰開發(fā)、誰管理的原則，物業(yè)管理行業(yè)是少有的國家限制利潤的行業(yè)，利潤率不得超過12%。70%的物業(yè)管理企業(yè)依附于房地產(chǎn)開發(fā)商，并為開發(fā)商所開發(fā)的產(chǎn)品提供售后服務，且對開發(fā)商的產(chǎn)品提供銷售支持和價格支持。國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》第二十四條明確規(guī)定，國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，倡導房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，能夠明確和理順前期物業(yè)管理的法律關系，增加前期物業(yè)管理的透明性。另外，建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》明確規(guī)定了一二三級(含暫定)物業(yè)管理資質(zhì)條件，包括取得職業(yè)資格證書，建立管理制度，具有良好管理業(yè)績等，這也是鼓勵和提倡物業(yè)管理單業(yè)自主經(jīng)營。《物業(yè)管理條例》的出臺，進一步明確了物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務以及應承擔的責任，為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營提供了法律保障。物業(yè)管理企業(yè)還要苦煉內(nèi)功，根據(jù)自身特點有效組織社會資源，儲備物業(yè)管理人才，適應物業(yè)市場發(fā)展需要，樹立物業(yè)行業(yè)新形象，爭取為社會提供更高品質(zhì)的服務。

參考文獻：

1.林廣志，《物業(yè)管理學》，中山大學出版社

2.周中元，《物業(yè)管理法規(guī)》，科學出版社

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物業(yè)管理市場拓展淺談

隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)在今后的幾年將出現(xiàn)更大的發(fā)展空間，必將呈現(xiàn)出向品牌化、集約化、市場化、規(guī)范化、規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團化的發(fā)展趨勢。但是，由于物業(yè)管理行業(yè)是一個利潤相比低微的行業(yè)，以規(guī)模化發(fā)展來克服成本因素是行業(yè)內(nèi)較為普遍的做法。只有擴大規(guī)模，才能使成本相對更低，企業(yè)才能獲得相對可觀的利潤。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)在今后的幾年將出現(xiàn)更大的發(fā)展空間，必將呈現(xiàn)出向品牌化、集約化、市場化、規(guī)范化、規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團化的發(fā)展趨勢。物業(yè)管理品牌的形成與房地產(chǎn)商品品牌的產(chǎn)生是相得益彰的，將對促進房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷工作產(chǎn)生積極的推動作用。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)提供的是無形的服務商品，產(chǎn)品的質(zhì)量在顧客心目中的份量甚至超過有形的商品，因此在帶來大量的忠誠顧客的同時也意味著巨大的商業(yè)利潤，可以預見物業(yè)管理的市場廣闊、商機無限，市場前景樂觀。但是，由于物業(yè)管理行業(yè)是一個利潤

2023-06-10

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房地產(chǎn)開發(fā)
淺談物業(yè)管理企業(yè)責權體系的建構和設計

我國物業(yè)管理發(fā)展到今天，歷時20余年，物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模及發(fā)展速度都實現(xiàn)了大幅度的提高。但與此同時，不少企業(yè)也碰到了控制力和管理水平跟不上發(fā)展速度的瓶頸問題，企業(yè)發(fā)展受到了阻礙。此文中，作者提出了一體化的責權體系是當前物業(yè)管理企業(yè)應予重視和亟需建立的，并從物業(yè)管理中的一些實例入手，論述了物業(yè)管理企業(yè)的責權體系的建構和設計。近年來，伴隨著城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)開發(fā)量大幅度提高；相應地，物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量也越來越多，規(guī)模越做越大。但是，縱觀目前物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，不少企業(yè)在規(guī)模擴張的同時，都碰到了控制力和管理水平跟不上企業(yè)發(fā)展速度的問題，經(jīng)營的慣性使得企業(yè)發(fā)展的積極性受到了抑制，風險意識和責任的約束力有意無意地阻礙了企業(yè)的改革。那么，如何保證企業(yè)建立高效的業(yè)務流程和管理流程并合理分配資源？如何保證工作計劃的實施落實，提高執(zhí)行力？筆者認為，一體化的責權體系是組織體系有效運行的保障

2023-06-10

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承諾
淺談物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段的作用

近期建設部下發(fā)了《業(yè)主臨時公約（示范文本）》（以下簡稱《公約》）和《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》（以下簡稱《合同》），這兩個示范文本完善和健全了物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章體系，是對《物業(yè)管理條例》的進一步深入推行和細化，對規(guī)范物業(yè)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)行為，引導和培養(yǎng)業(yè)主樹立正確成熟的物業(yè)服務消費觀，培育和諧的物業(yè)管理秩序具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。達文物業(yè)管理有限公司（以下簡稱達文物業(yè)）作為物業(yè)管理的主體和實施者，對物業(yè)前期介入有著深刻的體會和感觸，兩個示范文本可以說是規(guī)范前期物業(yè)管理的指路明燈，是預防和醫(yī)治前期物業(yè)管理諸多病痛的一劑良藥。那么，物業(yè)管理企業(yè)如何在前期介入階段，運用好《公約》和《合同》兩個示范文本呢？我結(jié)合達文物業(yè)的實踐談談粗淺認識。一、物業(yè)管理企業(yè)是相關法規(guī)的宣傳員和輔導員《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）有關前期物業(yè)管理部分規(guī)定：建設單位應當在銷售物業(yè)之前制定業(yè)主臨

2023-04-22

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