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一、不動(dòng)產(chǎn)抵押的含義

《民法典》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)建物。定著物包括房屋和林木。我國(guó)法律規(guī)定，土地為國(guó)家和集體所有，不得買賣、出租、抵押或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓。土地不能抵押，可以抵押的不動(dòng)產(chǎn)只有房屋和其他地上定著物。房屋指用于居住的房屋外，還包括地下室、倉(cāng)庫(kù)、立體停車場(chǎng)、走廊等?？梢杂糜诘盅旱慕ㄖ镞€包括橋梁、水壩、水塔、煙囪等。依法獲準(zhǔn)建造但尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物也可以用于抵押。需要注意的是，房屋抵押權(quán)設(shè)定后，房屋上增建、擴(kuò)建的部分不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)，可依法將增建、擴(kuò)建的部分一并拍賣，但對(duì)拍賣增建、擴(kuò)建的部分所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。房屋抵押時(shí)，房屋所占范圍的土地使用權(quán)應(yīng)一并抵押。

林木和其他與不動(dòng)產(chǎn)尚未分離的出產(chǎn)物也屬于可以用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)范圍。

包括：用材林、經(jīng)濟(jì)林和薪炭林；與不動(dòng)產(chǎn)尚未分離的出產(chǎn)物包括農(nóng)作物和沙石、礦物等。當(dāng)以土地使用權(quán)和房屋抵押時(shí)，這些與不動(dòng)產(chǎn)尚未分離的出產(chǎn)物應(yīng)一并抵押。

二、不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)立要件主要包括哪些

（一）抵押人必須具備主體資格。即抵押人應(yīng)具備權(quán)利能力和行為能力，同時(shí)對(duì)抵押物有完整的所有權(quán)和處分權(quán)；

（二）抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國(guó)立法來看，并非所有不動(dòng)產(chǎn)均可設(shè)定抵押權(quán)，根據(jù)我國(guó)《民法典》和《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，下列不動(dòng)產(chǎn)是不能作抵押的。

1、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動(dòng)產(chǎn)；

2、列入文物保護(hù)的建筑物和具有紀(jì)念意義的建筑物；

3、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

4、被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封的不動(dòng)產(chǎn)；

5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；

6、來自全體共有人書面同意的不動(dòng)產(chǎn)；

7、未取得合法權(quán)證的違法建筑物。

（三）價(jià)值評(píng)估應(yīng)該公允。抵押物的價(jià)值應(yīng)該經(jīng)過具有評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，做出合理公允的評(píng)估報(bào)告，然后根據(jù)評(píng)估的價(jià)值確定抵押率和擔(dān)保價(jià)值；

（四）辦理抵押登記。依照我國(guó)法律，不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須辦理抵押登記。

注意：不動(dòng)產(chǎn)抵押未辦理抵押登記時(shí)，抵押權(quán)不設(shè)立，但不影響抵押合同的效力。

三、不動(dòng)產(chǎn)抵押登記收費(fèi)

抵押登記費(fèi)是指房屋抵押登記費(fèi)，房屋抵押登記費(fèi)是房屋貸款人到房管局辦理住房抵押貸款手續(xù)，在辦理時(shí)向房管局繳納一定的服務(wù)費(fèi)用，即抵押登記費(fèi)。

辦理按揭貸款時(shí)由產(chǎn)籍中心收取抵押登記費(fèi)，80元每套。依照規(guī)定，假如購(gòu)買的是期房，在整個(gè)購(gòu)房流程里，產(chǎn)生抵押權(quán)登記費(fèi)用的環(huán)節(jié)有2處：一處是購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同之后，在辦理按揭時(shí)，和貸款銀行共同申請(qǐng)辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，此時(shí)產(chǎn)生的80元/件（非住宅是550元/件）的抵押權(quán)預(yù)告登記費(fèi)；第2處是商品房竣工交付后，購(gòu)房者需要和貸款銀行共同申請(qǐng)辦理房屋抵押權(quán)登記，此時(shí)又產(chǎn)生筆80元/件（非住宅為550元/件）的登記費(fèi)用。登記費(fèi)的收取對(duì)象是申請(qǐng)人。房屋所有權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)向房屋權(quán)利人收取，而商品房預(yù)抵押登記其登記費(fèi)應(yīng)當(dāng)由抵押權(quán)人支付。